Недвижимость

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Учитывает паспортные данные сторон, характеристики объекта, цену и порядок расчётов.

Договор найма жилого помещения (аренды квартиры) между физическими лицами. Название «аренда» здесь обиходное: по статье 671 ГК жильё гражданину передаётся по договору найма, и к нему применяются статьи 671-688 ГК. Юридической разницы для документа это не создаёт — нормы применяются по существу отношений, а не по названию.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и сроками заключения основного договора.

Собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку при жизни. Если в договоре есть цена или встречное обязательство вроде пожизненного ухода, это уже не дарение (ст. 572 ГК РФ). Подписывают даритель и одаряемый. Целую квартиру дарят в простой письменной форме, долю — как правило, через нотариуса. Собственником одаряемый становится после регистрации в Росреестре, документы подают через МФЦ. Близкие родственники налог с подарка не платят, остальные платят НДФЛ.

Акт приёма-передачи квартиры при купле-продаже или найме (аренде). Фиксирует состояние помещения и переданные ключи.

Комнату в коммунальной квартире продают по этому договору между продавцом и покупателем. Сначала продавец письменно извещает соседей-собственников о цене и ждёт месяц или их отказа: у них преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Вместе с комнатой к покупателю переходит доля в кухне и коридоре. Собственником он становится после регистрации в Росреестре.

Продать долю в квартире постороннему можно только после того, как другие собственники откажутся от покупки или промолчат месяц после письменного извещения с ценой и условиями (ст. 250 ГК РФ). Договор подписывают продавец и покупатель у нотариуса: он удостоверяет сделку и подаёт документы на регистрацию в Росреестр. Размер доли указывают простой дробью, цену — не ниже той, что предлагали сособственникам.

Продавец и покупатель подписывают этот договор, когда дом продают вместе с землёй под ним. Договор составляют письменно, одним документом за подписью обеих сторон (ст. 550 ГК РФ); нотариус обычно не нужен. Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре, документы подают через МФЦ. В договоре указывают адреса, площади и кадастровые номера дома и участка.

Продавец и покупатель подписывают один письменный документ с кадастровым номером, адресом, площадью и ценой участка. Собственником покупатель становится только после регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ): документы подают в Росреестр через МФЦ. Нотариус нужен, если продают долю в праве на участок или собственник несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный. Если участок общий с супругом, понадобится нотариальное согласие второго супруга.

Собственник сдаёт комнату в коммунальной квартире, общежитии или своей квартире, а жилец получает её для проживания за ежемесячную плату. По закону это договор найма (ст. 671 ГК РФ), даже если в заголовке написано «аренда». Договор заключают письменно, нотариус не нужен. Срок — не больше пяти лет. В договоре указывают адрес комнаты, плату, дату начала и залог.

Обменять квартиру на дом или комнату на участок без двух отдельных продаж позволяет договор мены: каждая сторона отдаёт свой объект и получает чужой (ст. 567 ГК РФ). Если цены разные, в текст вносят доплату и называют, кто её платит. Переход права обе стороны регистрируют в Росреестре. Нотариус обязателен при обмене доли или жилья ребёнка; для общего имущества супругов нужно нотариальное согласие мужа или жены.

Подписав акт, продавец и покупатель — или стороны другой сделки с жильём — фиксируют, что квартира, дом, гараж или участок фактически вручены: ключи отданы, состояние осмотрено, показания счётчиков записаны. По ст. 556 ГК РФ продавец исполнил обязанность передать объект только после такого подписанного документа. Заверять акт у нотариуса не нужно. Собственником он не делает: право возникает с регистрации в Росреестре.

Приложение к договору дарения квартиры, дома, участка или доли, где объект описан так, чтобы его нельзя было спутать с другим: вид, адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без точного предмета договор по ст. 432 ГК РФ считается незаключённым. Описание подписывают даритель и одаряемый вместе с договором. Нотариус обязателен при дарении доли. Право собственности переходит к одаряемому только после регистрации в Росреестре.

Когда нужно поменять плату, сроки расчётов, состав проживающих или оплату коммунальных услуг, наймодатель и жилец подписывают дополнительное соглашение к договору аренды жилья, а не переписывают договор целиком. Условия меняют по взаимному согласию (ст. 450 ГК РФ), а соглашение оформляют в той же форме, что и основной договор. В тексте называют дату исходного договора, адрес и что именно меняется.

Когда срок аренды заканчивается, а обе стороны хотят продолжить, проще подписать короткое допсоглашение, чем новый договор: в нём ссылаются на исходный договор и указывают новую дату окончания. Подписывают арендодатель и арендатор, лучше до того, как истечёт текущий срок. По ст. 452 ГК РФ изменение оформляют в той же форме, что и сам договор. Если договор прошёл госрегистрацию, продление тоже регистрируют.

Арендодатель и арендатор подписывают это соглашение, когда оба хотят закончить аренду раньше срока. Суд для этого не нужен: договор расторгают по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Оформляют соглашение в той же форме, что и сам договор, обычно письменно. В тексте указывают дату прекращения, порядок возврата помещения, расчёты по плате и судьбу залога.

Покупатель и продавец недвижимости подписывают соглашение о задатке вместе с предварительным договором купли-продажи, когда покупатель передаёт часть цены. Форма письменная, а если продаётся доля, нужен нотариус. Если сделку сорвёт покупатель, задаток остаётся у продавца, а если продавец, он возвращает задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В соглашении указывают объект, его адрес, цену и точную сумму задатка.

Продавец недвижимости подписывает эту расписку, когда получает от покупателя задаток за квартиру, дом или участок. В ней указывают сумму цифрами и прописью, адрес объекта, дату и срок основного договора, а деньги прямо называют задатком: иначе по ст. 380 ГК РФ их сочтут авансом. Если сделку сорвёт продавец, он вернёт задаток в двойном размере. Нотариус и свидетели не нужны.

Договор купли-продажи гаража как отдельного объекта недвижимости. Бланк рассчитан на продажу гаража целиком, а не доли в нём.

Машино-место продают по этому договору, когда оно — отдельный объект недвижимости с кадастровым номером (ст. 130 ГК РФ), а не доля в праве на весь паркинг: доля продаётся по другим правилам. Договор составляют письменно и подают в Росреестр, покупатель становится собственником после регистрации. Нотариус не нужен, но продавцу в браке понадобится нотариальное согласие супруга.

Пока покупатель ждёт одобрения ипотеки или продавец собирает документы, стороны фиксируют цену и срок сделки с домом этим договором. Дом и участок под ним продают вместе, поэтому в тексте называют оба объекта с кадастровыми номерами. Договор подписывают письменно, в Росреестре его не регистрируют. Если одна сторона до конца срока предложила заключить основной договор, а другая уклоняется, её можно обязать через суд в течение шести месяцев (ст. 429 и 445 ГК РФ).

Предварительный договор закрепляет покупку участка, пока покупатель проверяет выписку из ЕГРН и границы, а продавец собирает документы. Его подписывают письменно, регистрировать в Росреестре не нужно. По ст. 429 ГК РФ основной договор заключают в назначенный срок, а без срока — в течение года. Если деньги прямо названы задатком, то при срыве по вине покупателя они остаются у продавца, а по вине продавца он возвращает двойную сумму. Обычный аванс просто возвращают.

Жилец, который сам снимает квартиру, может пустить в неё нового жильца с письменного согласия наймодателя и тех, кто живёт вместе с ним (ст. 685 ГК РФ). При найме на срок до года это правило действует, только если так сказано в договоре. В договоре поднайма указывают адрес, плату и документ о согласии. Поднаём не длится дольше основного найма и прекращается вместе с ним, а перед наймодателем отвечает наниматель.

Договор дарения комнаты в коммунальной квартире или общежитии.

Договор дарения жилого дома с земельным участком.

Договор дарения земельного участка без строений.

Собственник квартиры, дома или другого имущества передаёт его плательщику ренты, а тот взамен регулярно платит деньги или обеспечивает пожизненный уход. Закон знает три вида: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Договор подписывают обе стороны у нотариуса, иначе он недействителен (ст. 584 ГК РФ). Переход права на недвижимость регистрируют в Росреестре, а для имущества, нажитого в браке, нужно нотариальное согласие супруга.

Квартиру или комнату гражданину сдают по договору найма, так его называет глава 35 ГК РФ. Наймодатель и наниматель подписывают документ в простой письменной форме, без нотариуса. В нём фиксируют плату и день оплаты, кто платит за коммунальные услуги и ремонт, кто живёт вместе с нанимателем постоянно. Если срок не указали, договор действует пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Сдать человеку для жизни целый дом с участком помогает этот договор. Закон называет такие отношения наймом (глава 35 ГК РФ), хотя в быту говорят «аренда». Собственник и жилец подписывают его письменно, нотариус не нужен; при сроке от года обременение регистрируют в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). В тексте перечисляют, что переходит вместе с домом, и кто обслуживает котёл, скважину и септик.

Хозяин гаража или машино-места сдаёт его за плату, а арендатор хранит там машину или вещи. В договоре указывают адрес и номер бокса, назначение использования, размер арендной платы и срок. Пишут его в простой письменной форме, нотариус не нужен. Если гараж оформлен как объект недвижимости и аренда заключена на год и дольше, договор регистрируют в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Квартиру или комнату из государственного или муниципального фонда получают по такому договору. Наймодатель — уполномоченный орган, наниматель — гражданин, которому по решению органа предоставили жильё. Договор заключают письменно на основании этого решения (ст. 63 ЖК РФ), без срока действия и без нотариуса. В нём указывают адрес помещения и членов семьи нанимателя. Продать такое жильё нельзя, пока его не приватизировали.

Соглашение о задатке заключают перед покупкой квартиры, машины или другой крупной сделкой, чтобы закрепить её деньгами. Подписывают тот, кто передаёт задаток, и тот, кто его получает. Письменная форма обязательна при любой сумме, нотариус не нужен. По ст. 381 ГК РФ, если от сделки отказался получатель, он возвращает задаток в двойном размере, а если отказался плательщик, деньги остаются у второй стороны.