Предварительный договор купли-продажи дома
Пока покупатель ждёт одобрения ипотеки или продавец собирает документы, стороны фиксируют цену и срок сделки с домом этим договором. Дом и участок под ним продают вместе, поэтому в тексте называют оба объекта с кадастровыми номерами. Договор подписывают письменно, в Росреестре его не регистрируют. Если одна сторона до конца срока предложила заключить основной договор, а другая уклоняется, её можно обязать через суд в течение шести месяцев (ст. 429 и 445 ГК РФ).
299 ₽
Описание
Пока покупатель ждёт одобрения ипотеки или продавец собирает документы, стороны фиксируют цену и срок сделки с домом этим договором. Дом и участок под ним продают вместе, поэтому в тексте называют оба объекта с кадастровыми номерами. Договор подписывают письменно, в Росреестре его не регистрируют. Если одна сторона до конца срока предложила заключить основной договор, а другая уклоняется, её можно обязать через суд в течение шести месяцев (ст. 429 и 445 ГК РФ).
Правовое основание
ГК РФ, ст. 380, 381, 429, 445, 549–558; ЗК РФ, п. 4 ст. 35; СК РФ, п. 3 ст. 35; ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42, 54
Как составлен этот документ
- Основа. Текст построен на нормах, перечисленных выше в разделе «Правовое основание»; по ссылкам можно открыть их текст.
- Как вы получаете документ. Вы заполняете форму, мы подставляем ваши данные в готовый текст-образец и отдаём файл в формате DOCX или PDF на выбор. Обязательные поля отмечены, документ не соберётся без них.
- Актуальность. Карточка обновлена 08.11.2026. Законы меняются: перед использованием сверьтесь с актуальной редакцией норм по ссылкам выше.
- Чего документ не заменяет. Это образец, а не консультация юриста и не проверка вашей ситуации. Перед подписанием или подачей в суд проверьте его у своего юриста.
- Кто отвечает за сайт. Индивидуальный предприниматель, реквизиты — на странице «Контакты». Чем образец отличается от услуги, объяснено на странице «Образец или сервис».
Предварительный договор нужен, когда стороны обо всём договорились, но подписать основной договор прямо сейчас не могут — покупатель ждёт решения банка по ипотеке, продавец собирает документы или снимает с регистрационного учёта жильцов. По статье 429 ГК такой договор обязывает обе стороны заключить основной договор на согласованных условиях и в оговорённый срок. Для дома особенно важно описать оба объекта, дом и участок под ним, с отдельными кадастровыми номерами и общей ценой, иначе позже возникнет спор о том, что именно продаётся. В документе фиксируются цена, срок заключения основного договора и сумма задатка, которая одновременно подтверждает серьёзность намерений и обеспечивает будущую сделку. Если срок не назвать, по закону основной договор нужно заключить в течение года, но конкретная дата дисциплинирует стороны гораздо лучше. Если продавец купил дом в браке, к основной сделке понадобится нотариальное согласие его супруга, а продажу доли или дома несовершеннолетнего удостоверяет нотариус — уже на стадии предварительного договора. Бланк рассчитан на граждан Российской Федерации. Если одна из сторон — организация или иностранный гражданин, допишите в готовом файле её реквизиты, документ и основание полномочий подписанта.
Что вы получите
- Готовый документ в формате DOCX — редактируйте в Word или Google Документах.
- PDF-версию для печати и подписи.
- Понятную форму с подсказками к каждому полю.
- Сохранение данных для повторного использования.
Что ещё пригодится
Частые вопросы
Предварительный договор не передаёт дом покупателю и не переносит право собственности. Он обязывает обе стороны в будущем подписать основной договор на заранее оговорённых условиях и в оговорённый срок: по статье 429 ГК РФ это и есть его единственная функция. Именно поэтому в нём важны три вещи — цена, описание объектов и срок выхода на сделку. Основной договор заключается позже и уже становится основанием для регистрации перехода права. Разницу проще запомнить по последствиям: нарушив предварительный договор, сторона рискует быть понуждённой к заключению сделки через суд и потерять задаток, но сам дом остаётся у продавца до тех пор, пока основной договор не подписан и переход права не зарегистрирован. Отсюда и разница в наборе документов: для предварительного договора достаточно согласованных условий, а к основному собирают полный пакет — справки, согласия, документы на постройки. Время между двумя договорами как раз и нужно, чтобы этот пакет собрать. Практическое следствие: до основного договора покупателю не стоит вкладываться в дом, затевать ремонт или завозить вещи, даже если продавец не возражает. Все эти расходы делаются в чужом доме и возврату не подлежат.
Нет. Права на недвижимость по предварительному договору не переходят, поэтому вносить в реестр нечего. Государственная регистрация касается перехода права собственности по основному договору купли-продажи и происходит позже. Предварительный договор остаётся у сторон, по экземпляру каждой, и предъявляется при подготовке основной сделки или при споре. Отсюда следует практическая осторожность: запись в реестре покупателя не защищает, и продавец физически способен подписать такой же договор с другим человеком. Страховка здесь одна — точное описание объектов, конкретный срок, задаток и готовность обратиться в суд, не дожидаясь, пока срок пройдёт. Поэтому срок назначают конкретной датой, от которой отсчитывают и просрочку, и момент для обращения в суд.
Судьба задатка зависит от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если от неё уклонился покупатель, задаток обычно остаётся у продавца. Если продавец — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Когда сделка не состоялась по обстоятельству, за которое не отвечает ни одна из сторон, деньги возвращаются передавшей стороне без удвоения. Сложность в том, что вину каждая сторона видит по-своему, а при покупке дома с участком поводов для срыва больше, чем в квартирной сделке: банк отказал в ипотеке, всплыли неучтённые постройки, не сошлись границы участка, не выписались жильцы. Поэтому в этом бланке прямо сказано, когда задаток просто возвращается: если обязательства прекратились по соглашению сторон, без чьей-либо вины или потому, что никто не предложил заключить основной договор (п. 3.4). Это дешевле, чем выяснять вину задним числом. Полезно дописать отдельным пунктом (в бланке его нет), что происходит с задатком, если банк откажет покупателю в кредите: это самая частая причина срыва сделок с домами, и заранее согласованное условие избавляет обе стороны от выяснения, кто здесь виноват. Сумму задатка соотносят с ценой дома: слишком маленькая никого не удерживает, слишком большая превращает отказ в разорение. Обычно берут такую, которую обе стороны готовы реально потерять.
Да. При уклонении одной стороны другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Но работает этот механизм при двух условиях. Первое: в предварительном договоре ясно определены объекты, цена и срок, иначе суду нечего понуждать заключать, потому что неизвестны условия будущей сделки. Второе: срок на такое обращение ограничен, поэтому тянуть после наступления даты не следует, а предложение заключить основной договор стоит направлять письменно и с подтверждением отправки. Устные напоминания и переписка в мессенджере без внятного текста предложения оставляют вопрос о том, кто именно уклонялся, открытым. Само предложение формулируют конкретно: дата, время и место подписания основного договора, а не общая фраза о готовности выйти на сделку. Расплывчатый текст суд прочитает так же, как и вторая сторона.
Да. Если дом и участок под ним принадлежат продавцу, продавать их по отдельности нельзя, и в предварительном договоре описывают оба объекта. Указывают адрес, кадастровый номер дома и отдельно кадастровый номер участка и общую цену; площадь каждого объекта по выписке ЕГРН при желании дописывают в таблицу. Без этого к моменту основной сделки стороны начинают понимать согласованную цену по-разному: покупатель уверен, что купил дом с землёй, продавец считает, что за участок нужно доплатить. Заодно проверяют, все ли постройки во дворе учтены: баня и гараж, не попавшие в документы, позже становятся проблемой. Дом и участок при этом описывают в одном перечне, чтобы не возникло впечатления, будто речь о двух отдельных сделках.
Похожие документы
Образец документа — не окончательная юридическая рекомендация. Рекомендуем проверить его у своего юриста перед использованием.
Обновлено: 08.11.2026
Сколько стоит
Стоимость299 ₽
Предварительный договор купли-продажи дома
Шаблон документа
ТипДля физических лиц
КатегорияНедвижимость
Документ не подошёл? Правила возврата
Посмотреть образец (PDF)Заполнение займёт 5–10 минут