Договор купли-продажи жилого дома

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — договор, по которому продавец передаёт в собственность покупателя сразу два объекта недвижимости: дом и землю под ним. Правила о продаже недвижимости собраны в статьях 549–558 Гражданского кодекса РФ. Договор заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами; без неё он недействителен (статья 550). Дом, стоящий на участке того же собственника, продают вместе с участком (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ). Право собственности переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права, а не при подписании (статья 551 ГК РФ). Ниже — структура договора, поля формы, обязательные условия и порядок регистрации.

Образец структуры договора

Это пример структуры. Готовый документ формируется из данных, которые вы введёте в форму; в квадратных скобках — места для ваших данных.

ДОГОВОР купли-продажи жилого дома и земельного участка

[город], [дата]

Продавец: [ФИО], паспорт серии [____] № [______]. Покупатель: [ФИО], паспорт серии [____] № [______].

1. Продавец передаёт в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает объекты по адресу [адрес]: жилой дом, кадастровый номер [номер], площадь [__] кв. м; земельный участок, кадастровый номер [номер], площадь [__] кв. м. Дом отчуждается вместе с участком, на котором расположен.

2. Цена дома — [сумма], цена участка — [сумма], общая цена — [сумма цифрами и прописью].

3. Объекты не проданы, не заложены, под арестом не состоят; лица, сохраняющие право пользования домом: [ФИО и основание права либо заверение, что таких лиц нет].

4. Объекты передаются по передаточному акту [дата или срок после регистрации]; право собственности переходит с момента государственной регистрации.

5. Подписи: Продавец ____ / [ФИО] /, Покупатель ____ / [ФИО] /.

Как заполнить форму

Обязательные условия и что будет без них

Типичные ошибки

1. Продают только дом. Участок того же собственника продаётся вместе с домом, отдельно его не оставить.
2. Данные взяты не из ЕГРН. Расхождение в одной цифре кадастрового номера или площади — повод приостановить регистрацию.
3. Нет согласия супруга. Если дом и участок нажиты в браке, для их продажи нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
4. Забыли о зарегистрированных жильцах. Их перечень — существенное условие договора.
5. Деньги отдали до подачи документов. Безопаснее аккредитив, ячейка или оплата после регистрации.

Форма, нотариус, регистрация и налоги

• Форма. Достаточно простой письменной формы. Нотариус обязателен при продаже доли в праве общей собственности (кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой) (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также когда дом и участок принадлежат несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (часть 2 статьи 54 того же закона).
• Регистрация. Заявления подают обе стороны в Росреестр или МФЦ. По статье 16 закона № 218-ФЗ регистрация прав занимает семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять — через МФЦ; по нотариальной сделке — три рабочих дня (через МФЦ — пять), а при электронной подаче нотариусом — один рабочий день. Размер госпошлины установлен статьёй 333.33 Налогового кодекса РФ; актуальную сумму проверьте на сайте Росреестра.
• Налог продавца. Доход освобождается от НДФЛ, если каждый объект непрерывно был в собственности не меньше минимального срока — трёх или пяти лет в зависимости от основания приобретения; семьи с двумя и более детьми при условиях пункта 2.1 освобождены и без этого срока (статья 217.1 НК РФ). Иначе доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку (статья 220 НК РФ). Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, доходом считается 70% этой кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ).
• Вычет покупателя. Расходы на покупку дома и участка под него дают право на имущественный вычет до 2 млн рублей (статья 220 НК РФ).

Что делать после подписания

1. Подать документы на регистрацию в срок из договора; если сторона уклоняется, другая вправе требовать регистрации через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
2. Получить выписки ЕГРН на оба объекта и сверить их с договором.
3. Передать дом по акту с ключами и показаниями счётчиков: по статье 556 ГК РФ передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче.
4. Переоформить договоры на электричество, газ, воду и вывоз мусора.
5. Продавцу при необходимости подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года, в котором продан объект.

Как избежать споров

Споры после продажи дома обычно о том, что не записали: граница, теплица, свет за последний месяц. Перед подписанием проверьте, есть ли в ЕГРН описание границ участка; если его нет, обсудите межевание до сделки. Продавец обязан сообщить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка, а за заведомо ложные сведения покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (статья 37 Земельного кодекса РФ). В расчётах запишите сумму, способ, срок и событие, после которого продавец получает деньги. Что остаётся в доме, перечислите в акте.

Результат — готовый договор в DOCX, PDF или TXT; печатайте три экземпляра. До оплаты на карточке можно открыть образец в PDF с водяным знаком «ОБРАЗЕЦ»; условия возврата — на странице возврата оплаты. Обновлено 23.10.2026. Это образец, а не услуга юриста — в чём разница; перед подписанием проверьте договор у своего юриста, особенно если продаётся доля, дом в ипотеке или среди собственников есть дети. Бланк рассчитан на граждан Российской Федерации. Если одна из сторон — организация или иностранный гражданин, допишите в готовом файле её реквизиты, документ и основание полномочий подписанта.