Договор купли-продажи дома с земельным участком заключают сразу на оба объекта, если они принадлежат одному человеку: продать их можно только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Хватает простой письменной формы, нотариус нужен только при продаже доли. В договоре указывают кадастровые номера и цену дома и участка, а переход права регистрирует Росреестр.
Ниже - откуда взялось правило «дом и земля вместе», какие условия обязательны в договоре, как делить цену между домом и участком, пример расчёта налога продавца и ошибки, из-за которых Росреестр приостанавливает регистрацию.
Почему дом нельзя продать без участка
Дом без участка нельзя продать из-за принципа единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. Он записан в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ: всё, что прочно связано с землёй, следует судьбе участка, кроме случаев, прямо названных в федеральных законах.
Конкретное правило для сделок дают три нормы:
- Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ. Здание на участке, если оба принадлежат одному лицу, отчуждается вместе с участком. Участок без находящегося на нём здания того же собственника отчуждать тоже нельзя.
- Статья 273 ГК РФ. Когда собственник участка продаёт стоящее на нём здание, к покупателю переходит право собственности на часть участка, занятую зданием и необходимую для его использования.
- Пункт 2 статьи 552 ГК РФ. Если продавец владеет участком, покупатель дома получает право собственности на участок под домом, если иное не предусмотрено законом.
На практике это значит простую вещь: нельзя оставить себе участок и продать только дом, как нельзя продать участок, а дом «оставить за собой». Договор, который разрывает дом и землю одного собственника, противоречит закону, и такую сделку можно оспорить в суде.
Когда дом и участок принадлежат разным людям
Если дом стоит на чужом участке, например арендованном у муниципалитета, правило другое. Продать такой дом можно без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Покупатель получает право пользоваться землёй на тех же условиях, что и продавец (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), то есть фактически встаёт на его место в аренде.
Закон называет и узкие исключения из правила о единой продаже: часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка, участок, изъятый из оборота, сооружение на сервитуте и некоторые объекты культурного наследия (подп. 1-4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Для обычного частного дома эти исключения почти никогда не применяются.
Что обязательно указать в договоре
Договор продажи дома с участком заключают в простой письменной форме - одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение этой формы делает договор недействительным. В тексте должны быть условия, без которых договор считается незаключённым.
| Условие | Что написать | Норма |
|---|---|---|
| Предмет - дом | Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение «жилой дом» | ст. 554 ГК РФ |
| Предмет - участок | Кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования | ст. 554 ГК РФ |
| Цена | Письменно согласованная сумма, лучше отдельно за дом и за участок | ст. 555 ГК РФ |
| Лица, сохраняющие право пользования | Перечень жильцов, которые остаются в доме после продажи, и их права | п. 1 ст. 558 ГК РФ |
Условие о цене важно по двум причинам. Без письменно согласованной цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). А если отдельная цена участка не указана, по умолчанию цена дома включает цену передаваемой с ним земли (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Раздельная цена упрощает налоговый учёт и потом у продавца, и у покупателя.
Пункт о жильцах касается прежде всего тех, кто сохраняет право жить в доме по закону. Если такие люди есть, а в договоре их нет, условие о предмете не согласовано. Если никого нет, лучше прямо написать, что лиц, сохраняющих право пользования, нет, и приложить выписку о зарегистрированных в доме.
Продавец и покупатель подписывают этот договор, когда дом продают вместе с землёй под ним. Договор составляют письменно, одним документом за подписью обеих сторон (ст. 550 ГК РФ); нотариус обычно не нужен. Покупатель становится собственником только после регистрации перехода права в Росреестре, документы подают через МФЦ. В договоре указывают адреса, площади и кадастровые номера дома и участка.
Как проходит сделка: пошаговый порядок
Сделка занимает от одной до трёх недель, если документы в порядке: основное время уходит на регистрацию. Порядок такой:
- Проверить объекты. Заказать выписки ЕГРН на дом и на участок: собственник, обременения, аресты, категория земель, вид разрешённого использования, установлены ли границы. Методика проверки та же, что для квартиры, - см. статью как проверить квартиру перед покупкой.
- Зафиксировать договорённость. Если до сделки нужно время, например на ипотеку или продажу своего жилья, стороны подписывают предварительный договор и передают задаток. Чем задаток отличается от аванса - в статье задаток, аванс и обеспечительный платёж.
- Получить согласия. Если дом и участок куплены в браке, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие супруга: это имущество, права на которое подлежат регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Образец - согласие супруга на сделку.
- Подписать договор. Один экземпляр на каждую сторону. Нотариус нужен, только если продаётся доля в праве собственности, а не весь дом с участком целиком (п. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).
- Подать документы на регистрацию. Через МФЦ, Росреестр или онлайн. Срок - семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять рабочих дней через МФЦ (подп. 1-2 п. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
- Рассчитаться и передать дом. Передачу оформляют передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Подойдёт акт приёма-передачи недвижимого имущества, а факт получения денег закрепит расписка о получении денег.
Договор продажи дома после 1 марта 2013 года сам по себе госрегистрации не требует: регистрируют переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Но до регистрации покупатель ещё не собственник, поэтому основную сумму разумно передавать через аккредитив или банковскую ячейку с условием раскрытия после регистрации.
Пока покупатель ждёт одобрения ипотеки или продавец собирает документы, стороны фиксируют цену и срок сделки с домом этим договором. Дом и участок под ним продают вместе, поэтому в тексте называют оба объекта с кадастровыми номерами. Договор подписывают письменно, в Росреестре его не регистрируют. Если одна сторона до конца срока предложила заключить основной договор, а другая уклоняется, её можно обязать через суд в течение шести месяцев (ст. 429 и 445 ГК РФ).
Пример: продажа дома с участком и налог продавца
Разберём конкретную ситуацию. Продавец купил дом с участком два года назад за 4 200 000 рублей: дом - 3 000 000, участок - 1 200 000. У него есть квартира, поэтому минимальный срок владения - пять лет, и налог при продаже возникнет. Теперь он продаёт оба объекта одному покупателю за 5 000 000 рублей: дом - 3 800 000, участок - 1 200 000.
Доход можно уменьшить одним из двух способов: на подтверждённые расходы на покупку или на имущественный вычет. Для жилых домов и земельных участков вычет общий - не больше 1 000 000 рублей в целом за год (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Сравним варианты.
| Показатель | Вычет расходов | Вычет 1 000 000 ₽ |
|---|---|---|
| Доход от продажи | 5 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ |
| Вычет | 4 200 000 ₽ | 1 000 000 ₽ |
| Налоговая база | 800 000 ₽ | 4 000 000 ₽ |
| НДФЛ 13% | 104 000 ₽ | 520 000 ₽ |
Вычет расходов выгоднее в пять раз. Но он возможен, только если сохранились договор покупки и документы об оплате. Ещё одно условие: доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объектов на 1 января года продажи. Если кадастровая стоимость дома и участка в сумме 6 000 000 рублей, порог - 4 200 000 рублей, и цена 5 000 000 рублей его превышает. Подробно правила расчёта, сроки подачи 3-НДФЛ и льготы разобраны в статье налог с продажи квартиры - для дома они те же.
Раздельная цена в договоре помогает и здесь: расходы на дом и на участок подтверждаются отдельно, а покупатель потом получит вычет за покупку жилья и по дому, и по участку под ним.
Типичные ошибки
Большинство отказов и споров по таким сделкам связаны не с текстом договора, а с тем, что в документах на объекты расходятся сведения. Три ошибки встречаются чаще других.
Ошибка 1. Дом не стоит на кадастровом учёте
Продавец годами живёт в доме, но в ЕГРН зарегистрирован только участок. Продать незарегистрированный дом как объект недвижимости нельзя: в договоре нечего указать в качестве кадастрового номера, и требования статьи 554 ГК РФ не выполнить. Сначала дом ставят на учёт и регистрируют право, и только потом выходят на сделку.
Ошибка 2. Категория земли или вид разрешённого использования не подходят для жилого дома
Правовой режим участка определяется его категорией и разрешённым использованием (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Если в выписке стоит вид использования, при котором жилой дом строить нельзя, у покупателя будут проблемы с регистрацией по месту жительства, ипотекой и последующей продажей. Смотрите выписку ЕГРН на участок до подписания, а не после.
Ошибка 3. Границы участка не совпадают с реестром
Фактический забор стоит в одном месте, а границы в ЕГРН - в другом, или границы не установлены вовсе. Покупатель рискует получить спор с соседями и участок меньшей площади, чем рассчитывал. Если цена считалась за сотку, итоговую сумму определяют по фактическому размеру переданного участка (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Надёжнее провести межевание до сделки и указать в договоре площадь по ЕГРН.
Что ещё пригодится
Если продаётся только участок без построек, подойдёт договор купли-продажи земельного участка. Задаток до основной сделки можно оформить отдельным соглашением о задатке. Общие правила о существенных условиях договора - в статье виды договоров и существенные условия.
Смотрите также
Другие образцы документов по этой теме:
- Договор поручительства физического лица
- Договор процентного займа
- Договор залога автомобиля
- Договор залога недвижимости
- Расписка в получении задатка
- Согласие супруга на сделку
- Заявление на развод в ЗАГС (о расторжении брака)
- Договор купли-продажи (B2B)
- Договор подряда (B2B)
- Договор субаренды
- Счёт-оферта
Частые вопросы
Можно ли продать дом без земельного участка?
Нет, если дом и участок принадлежат одному человеку: здание на участке отчуждается вместе с участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а к покупателю дома переходит право собственности на участок под ним (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Нельзя оставить себе участок и продать только дом. Другое правило действует, если дом стоит на чужом или арендованном участке. Форма: договор купли-продажи жилого дома.
Что обязательно указать в договоре продажи дома с участком?
Дом: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение. Участок: кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешённого использования. Цену, согласованную письменно (без неё договор недвижимости считается незаключённым, п. 1 ст. 555 ГК РФ), лучше отдельно за дом и за участок, и перечень лиц, сохраняющих право пользования домом (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Договор заключается в простой письменной форме одним документом.
Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?
Нотариус нужен, только если продаётся доля в праве собственности, а не весь дом с участком целиком. Если дом и участок куплены в браке, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Если до сделки нужно время, например на ипотеку, стороны подписывают предварительный договор.
В какой срок регистрируют переход права на дом?
Семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Сам договор продажи дома госрегистрации не требует, регистрируется переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Передачу дома оформляют передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Как продавцу уменьшить налог при продаже дома?
Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку или на имущественный вычет 1 000 000 ₽. Пример: дом с участком куплен за 4 200 000 ₽ и продан за 5 000 000 ₽ — НДФЛ при вычете расходов составит 104 000 ₽, а при вычете 1 000 000 ₽ — 520 000 ₽. Вычет расходов возможен, только если сохранились договор покупки и документы об оплате. Раздельная цена дома и участка в договоре помогает подтвердить расходы.
Коротко о главном
- Дом и участок одного собственника продают только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК РФ).
- Дом на чужой земле продают без согласия её собственника, покупатель получает право пользования на прежних условиях.
- Договор - простая письменная форма, нотариус нужен только при продаже доли.
- В договоре обязательны кадастровые номера дома и участка, цена и перечень жильцов, сохраняющих право пользования.
- Если цену участка не выделить, она считается включённой в цену дома.
- Переход права регистрируют за 7 рабочих дней в Росреестре или за 9 через МФЦ.
- Продавец при сроке владения меньше минимального платит НДФЛ, уменьшая доход на расходы или на общий вычет 1 000 000 рублей.