Налог с продажи квартиры не платят, если она была в собственности три года в льготных случаях, например при наследстве или дарении от родственника, или пять лет в остальных. При меньшем сроке ставка 13%, а с части базы свыше 2 400 000 рублей за год 15%. Доход уменьшают на вычет 1 000 000 рублей или на расходы на покупку.
Ниже разбор по порядку: как понять, нужно ли платить вообще, как считается налог, какой вычет выгоднее, что делать с кадастровой стоимостью, и расчёт на конкретных цифрах.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Доход от продажи квартиры освобождён от НДФЛ, если квартира непрерывно находилась в собственности продавца не меньше минимального предельного срока (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). Этот срок равен трём или пяти годам в зависимости от того, как квартира досталась и есть ли у продавца другое жильё.
| Как получена квартира | Минимальный срок | Норма |
|---|---|---|
| По наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника | 3 года | подп. 1 п. 3 ст. 217.1 |
| В порядке приватизации | 3 года | подп. 2 п. 3 ст. 217.1 |
| Плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года | подп. 3 п. 3 ст. 217.1 |
| Единственное жильё продавца на дату регистрации перехода права | 3 года | подп. 4 п. 3 ст. 217.1 |
| Все остальные случаи: покупка при наличии другого жилья, дарение от постороннего и т. п. | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 |
Условие о единственном жилье смотрят на дату, когда покупателю регистрируют право собственности. Квартиру, которую продавец или его супруг купили за 90 календарных дней до этой даты, в расчёт не берут. Так можно сначала купить новое жильё, а потом продать старое и не потерять льготу.
Отсчёт срока по общему правилу идёт с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Есть важные исключения. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве или в ЖСК срок считают с даты полной оплаты по договору (п. 2 ст. 217.1). Наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от даты регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Подробнее об оформлении - в статье как вступить в наследство.
Регион своим законом может уменьшить минимальный срок владения, вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Перед сделкой имеет смысл проверить, нет ли такой льготы в вашем субъекте.
Освобождение для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи жилья независимо от срока владения, если выполняют все условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Условия проверяют вместе, одного недостаточно.
- У продавца или его супруга не меньше двух детей младше 18 лет (младше 24 лет, если учатся очно).
- Новое жильё куплено в том же году, когда зарегистрирован переход права на проданное, или не позднее 30 апреля следующего года. Для новостройки достаточно полной оплаты по договору долевого участия.
- Купленное жильё больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости, с учётом долей всех членов семьи.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 рублей.
- Семье не принадлежит более 50% в другом жилье, которое больше купленного по площади или кадастровой стоимости.
Как считают налог с продажи квартиры
Налог считают по формуле: доход от продажи минус вычет, умноженный на ставку. Ставка для налоговых резидентов - 13%, если налоговая база за год не больше 2 400 000 рублей. С превышения берут 15%: 312 000 рублей плюс 15% от суммы сверх 2 400 000 рублей (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Доход от продажи имущества входит в отдельную группу налоговых баз вместе с дивидендами и некоторыми другими доходами (п. 6 ст. 210 НК РФ). Порог 2 400 000 рублей для них считается отдельно от зарплаты, поэтому высокая зарплата сама по себе не повышает ставку налога с продажи.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог считают не с цены, а с 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Берут кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Если кадастровая стоимость в ЕГРН на эту дату не определена, правило не применяется.
Регион вправе снизить понижающий коэффициент 0,7 своим законом (подп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Кадастровую стоимость проще всего посмотреть в выписке из ЕГРН до сделки: от неё зависит, с какой суммы будет налог.
Как уменьшить налог: два способа
Продавец выбирает один из двух способов уменьшить облагаемый доход: фиксированный вычет или фактические расходы на покупку (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Совмещать их для одной квартиры нельзя.
| Вычет 1 000 000 ₽ | Расходы на покупку | |
|---|---|---|
| Размер | Не больше 1 000 000 рублей за год на все проданное жильё | Вся сумма подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры |
| Документы | Не нужны, кроме договора продажи | Договор покупки, расписка, платёжные поручения, выписки банка |
| Когда выгоден | Квартира получена в дар, по наследству, приватизирована или куплена очень дёшево | Квартира куплена, и расходы больше 1 000 000 рублей |
Если квартира была в общей долевой собственности, вычет 1 000 000 рублей делят между совладельцами пропорционально их долям. Для общей совместной собственности, например у супругов, его делят по договорённости (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Квартиру, полученную по наследству или в дар от близкого родственника, выгодно проверить на расходы наследодателя или дарителя. Если его расходы на покупку подтверждены документами и он сам их в налоговых целях не учитывал, их можно учесть при продаже (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Разница между наследством, дарением и завещанием разобрана в статье дарение, завещание или наследственный договор.
Если в том же году вы купили другое жильё, вычет на покупку сначала уменьшает налог с зарплаты. Ту часть, которая не поместилась, можно в том же году зачесть против дохода от продажи (п. 3 ст. 210 НК РФ). Как оформить вычет на покупку и сколько он даёт, мы разбирали в статье про налоговый вычет за квартиру.
Главное, что понадобится для расходов, - правильно оформленные договор и доказательства оплаты. Если вы только готовите сделку, закрепите цену и порядок расчётов в договоре заранее.
Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Учитывает паспортные данные сторон, характеристики объекта, цену и порядок расчётов.
Расчёт на примере
Разберём типичную ситуацию, в которой налог приходится платить, и сравним оба способа вычета на одних цифрах.
Анна купила квартиру в марте 2024 года за 6 000 000 рублей. Оплата прошла через банк, договор и платёжное поручение сохранились. У Анны есть ещё одна квартира, поэтому минимальный срок владения - пять лет. В июне 2026 года она продаёт квартиру за 7 200 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года - 8 000 000 рублей. Других доходов из «особой» группы баз, например дивидендов, у неё нет.
- Срок владения - два года и три месяца, меньше пяти лет. Налог платить нужно. Даже будь квартира единственной, трёхлетний срок истёк бы только в марте 2027 года.
- Проверка по кадастру: 8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 рублей. Цена 7 200 000 рублей выше, поэтому доходом считается цена договора.
- Вариант с вычетом 1 000 000 рублей: база 6 200 000 рублей. Налог: 312 000 + 15% × 3 800 000 = 312 000 + 570 000 = 882 000 рублей.
- Вариант с расходами: база 7 200 000 − 6 000 000 = 1 200 000 рублей. Налог: 13% × 1 200 000 = 156 000 рублей.
Разница между вариантами - 726 000 рублей. Её обеспечивают два листа бумаги: договор покупки и документ об оплате. Если бы Анна подождала с продажей до марта 2029 года, налога не было бы совсем.
Теперь другая ситуация, где решает кадастр. Квартиру продают по цене 3 000 000 рублей, её кадастровая стоимость - 5 000 000 рублей, документов о расходах нет. Доходом считается 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 рублей, а не цена договора. После вычета 1 000 000 рублей база - 2 500 000 рублей, налог - 312 000 + 15% × 100 000 = 327 000 рублей. С цены договора налог был бы 260 000 рублей.
Декларация и уплата: пошагово
Налог с продажи квартиры за вас никто не удержит: продавец декларирует доход сам (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Порядок такой.
- Проверьте срок владения и льготы. Если срок прошёл или выполнены условия для семей с детьми, декларацию по этой продаже подавать не нужно.
- Если продали жильё не дороже 1 000 000 рублей за год и берёте вычет 1 000 000 рублей, доход можно не указывать в декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ).
- Соберите документы: договор продажи, выписку из ЕГРН, а для вычета по расходам - договор покупки и подтверждения оплаты.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Удобнее всего - через личный кабинет налогоплательщика.
- Уплатите налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Чтобы при заполнении не запутаться в цифрах, удобно заранее свести доходы, вычеты и сумму налога в один документ, а затем перенести их в официальную форму в личном кабинете.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и сроками заключения основного договора.
Что грозит за просрочку
За неподанную декларацию штраф - 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). За неуплату налога отдельно - 20% от неуплаченной суммы, а при умысле - 40% (ст. 122 НК РФ). Для налога 156 000 рублей из примера это до 46 800 рублей только за декларацию.
Типичные ошибки продавцов
Большинство переплат и претензий налоговой связаны не со сложными схемами, а с несколькими повторяющимися промахами.
- Занижение цены в договоре. Цена ниже 70% кадастровой стоимости налог не снижает: его всё равно посчитают с 70% кадастра. А покупатель при расторжении сделки может рассчитывать на возврат только той суммы, что записана в договоре, поэтому такие договоры опасны и для него.
- Неверный отсчёт срока. Срок считают не с даты договора, а с даты регистрации права, а для новостройки - с даты полной оплаты. Ошибка в несколько недель превращает освобождение в налог со всей суммы.
- Нет доказательств оплаты при покупке. Расходы принимают только фактически произведённые и документально подтверждённые. Без расписки или платёжного поручения остаётся лишь вычет 1 000 000 рублей.
Продавцу доли в квартире нужен свой договор: договор купли-продажи доли в квартире. Передачу квартиры покупателю фиксирует акт приёма-передачи квартиры.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию, если налог к уплате получился нулевым?
Да, если срок владения меньше минимального, а доход больше 1 000 000 рублей. Нулевой налог после вычета расходов не освобождает от декларации: вычет заявляют именно в ней. Не подавать можно, только если срок владения истёк, выполнены условия для семей с детьми или доход не больше 1 000 000 рублей.
Супруги продают общую квартиру. Сколько вычетов получит семья?
Один вычет 1 000 000 рублей на квартиру, распределённый между супругами. При совместной собственности - по договорённости, при долевой - пропорционально долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Налоговая узнает о продаже, если не подать декларацию?
Да. Органы регистрации прав обязаны передавать в налоговую сведения о зарегистрированных сделках с недвижимостью (п. 4 ст. 85 НК РФ). По продаже без декларации инспекция может сама рассчитать налог и направить уведомление (п. 6 ст. 228 НК РФ), а за неподанную декларацию начислить штраф.
Коротко о главном
- Налога нет, если квартира в собственности 3 года (наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё) или 5 лет в остальных случаях.
- Ставка - 13%, с базы свыше 2 400 000 рублей за год - 15%.
- Доход считают не ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
- Доход уменьшают на 1 000 000 рублей или на подтверждённые расходы на покупку.
- Декларация - до 30 апреля, уплата - до 15 июля следующего года.