Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — письменный договор, по которому продавец передаёт квартиру в собственность покупателя, а покупатель принимает её и оплачивает. Правила — параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (статьи 549–558). Договор подписывают обе стороны, он составляется одним документом (статья 550). Нотариус нужен не всегда: обязательно — при продаже доли и когда собственник квартиры несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Сам договор не регистрируется, регистрируется переход права: покупатель становится собственником с момента записи в ЕГРН (статья 551). Существенные условия — точное описание квартиры (статья 554), цена (статья 555) и перечень жильцов, сохраняющих право пользования (статья 558). Ниже — текст образца, порядок заполнения и ошибки, из-за которых регистрацию приостанавливают или сделку оспаривают.

Образец договора купли-продажи квартиры

Это пример структуры; готовый документ формируется из данных формы. В квадратных скобках — места для ваших данных.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры

г. [город], [дата заключения]

Продавец: [ФИО полностью], паспорт серии [____] № [______], выдан [кем выдан] [дата выдачи], адрес регистрации: [адрес], телефон: [телефон].

Покупатель: [ФИО полностью], паспорт серии [____] № [______], выдан [кем выдан] [дата выдачи], адрес регистрации: [адрес], телефон: [телефон].

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить квартиру: адрес [адрес квартиры], кадастровый номер [номер], общая площадь [__] кв. м, жилая площадь [__] кв. м, этаж [__], количество комнат [__].

2. Цена квартиры — [сумма цифрами] ([сумма прописью]). Порядок расчётов: [единовременно через банк / через аккредитив / наличными при подписании].

3. Продавец заверяет, что квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после продажи: [перечень или заверение, что таких лиц нет]. До передачи Продавец снимает с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц и погашает долги по коммунальным платежам.

4. Квартира передаётся по передаточному акту [дата передачи или «в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права»]. Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации. Стороны обращаются за регистрацией не позднее пяти рабочих дней после подписания.

5. Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для сторон и один для органа регистрации прав.

Продавец: ____________ / [ФИО] Покупатель: ____________ / [ФИО]

Как заполнить

Паспортные данные обеих сторон вносите полностью, графу «кем выдан» — дословно, как в паспорте. Адрес, кадастровый номер и общую площадь переносите из свежей выписки ЕГРН: если описание не позволяет определённо установить квартиру, договор считается незаключённым (статья 554 ГК РФ). Цену указывайте полную и настоящую — бланк печатает её цифрами и прописью. Порядок расчётов выбирается из трёх вариантов; если поле оставить пустым, договор напечатает, что стороны определят порядок отдельным соглашением, и назовёт безопасные способы. Дату передачи можно не указывать: тогда квартира передаётся в течение пяти рабочих дней после регистрации. Поле о лицах, сохраняющих право пользования, заполняйте, если такие лица есть; если оно пустое, продавец письменно заверяет, что их нет, а бланк перечисляет случаи, о которых забывают чаще всего. При покупке в ипотеку банк обычно предлагает свою форму договора — сверьте её с этим образцом.

Нужен ли нотариус и регистрация

Простой письменной формы достаточно, когда квартиру целиком продаёт взрослый дееспособный собственник. Нотариальное удостоверение обязательно, если продаётся доля в праве общей собственности (кроме случая, когда все сособственники продают доли одной сделкой), а также если квартира принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину либо сделка совершается на условиях опеки (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если обязательная нотариальная форма не соблюдена, сделка ничтожна (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Если квартира — общее имущество супругов (куплена в браке на общие деньги и брачный договор не устанавливает иное), нужно нотариальное согласие супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Квартира, принадлежавшая супругу до брака, полученная им в браке в дар, по наследству или бесплатно приватизированная, — его личное имущество, и согласие на её продажу не требуется (пункт 1 статьи 36 СК РФ). Продавец письменно заверяет в договоре, что согласие получено либо не нужно. Документы на регистрацию подают в Росреестр через МФЦ, электронно или через нотариуса. Государственная пошлина за регистрацию перехода права для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Регистрация занимает до 7 рабочих дней со дня приёма документов Росреестром и до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (статья 16 Федерального закона № 218-ФЗ). По договору расходы на регистрацию несёт покупатель, если стороны письменно не договорились иначе.

Налог для продавца

Если продавец владел квартирой меньше минимального срока, с дохода от продажи он платит НДФЛ. Общий срок — пять лет. Три года достаточно, если квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением либо это единственное жильё продавца (статья 217.1 НК РФ). Родители двух и более детей освобождаются от налога независимо от срока, если выполнены условия пункта 2.1 той же статьи. Доход можно уменьшить на вычет до 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку квартиры (статья 220 НК РФ). Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, доходом считаются эти 70 % (статья 214.10 НК РФ). Ставка — 13 %, с части доходов за год свыше 2,4 млн ₽ — 15 % (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ). Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Покупатель может заявить имущественный вычет на покупку жилья (статья 220 НК РФ).

Типичные ошибки

1. Скрытый жилец. Не указан человек, отказавшийся от участия в приватизации, или получатель ренты: он сохраняет право жить в квартире и после продажи. Перечень таких лиц — существенное условие (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
2. Описание квартиры не по выписке. Ошибка в кадастровом номере или адресе — повод приостановить регистрацию, а при неопределённом предмете договор не считается заключённым (статья 554).
3. Заниженная цена. Если сделку расторгнут или признают недействительной, вернуть сумму сверх указанной в договоре будет трудно.
4. Наличные до регистрации. Собственником покупатель станет только после записи в ЕГРН (статья 551), поэтому расчёт наличными при подписании для него самый рискованный. Безопаснее аккредитив или расчёт через банк с привязкой к регистрации.
5. Нет согласия супруга. Сделку без нотариального согласия супруг вправе оспорить в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
6. Доли детей и материнский капитал. Если квартира покупалась с материнским капиталом, проверьте, выделены ли доли детям. Отчуждение имущества ребёнка требует предварительного разрешения органа опеки (статья 37 ГК РФ) и нотариуса.
7. Нет передаточного акта. Обязанность передать квартиру считается исполненной после подписания акта (статья 556). В акте фиксируют ключи, показания счётчиков и состояние квартиры.
8. Долг за капремонт. Неуплаченные взносы на капитальный ремонт по закону переходят к покупателю (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Попросите у продавца справку об отсутствии долга; по договору продавец обязуется погасить долг до передачи квартиры.

Какой документ выбрать

Результат — готовый договор в DOCX, PDF или TXT. До оплаты на карточке можно открыть образец в PDF с водяным знаком «ОБРАЗЕЦ». Обновлено 17.10.2026. Материал справочный и не является окончательной юридической рекомендацией; рекомендуем проверить его у своего юриста перед использованием; если в сделке участвуют дети, доли, ипотека или материнский капитал, покажите договор юристу или нотариусу до подписания. Бланк рассчитан на граждан Российской Федерации. Если одна из сторон — организация или иностранный гражданин, допишите в готовом файле её реквизиты, документ и основание полномочий подписанта.