Предварительный договор купли-продажи квартиры

Нет, предварительный договор не переносит право собственности на квартиру, он только обязывает стороны заключить основную сделку в согласованный срок. В Росреестр документы подают уже по основному договору купли-продажи, и регистрируется именно переход права к покупателю. Экземпляры предварительного договора остаются у сторон как подтверждение договорённостей о цене, объекте и сроке. Хранить их нужно до завершения сделки: если возникнет спор о том, за сколько договаривались и что входило в цену, единственным аргументом будет подписанный текст, а не переписка с риелтором. Копию полезно сделать сразу, не откладывая до дня основной сделки. Второй экземпляр остаётся у продавца, и это нормально: документ подтверждает обязанности обеих сторон, а не только покупателя, и предъявить его вправе каждый.

Аванс — это просто предоплата: при любом исходе сделки его возвращают покупателю целиком. Задаток выполняет обеспечительную функцию, и при срыве сделки по вине одной из сторон последствия для неё серьёзнее: виновный либо теряет переданную сумму, либо возвращает её в повышенном размере. Отсюда главное требование к тексту: чтобы переданные деньги потом не признали обычным авансом, в документе прямо пишут слово «задаток» и раскрывают, что происходит с суммой в каждом сценарии — отказался покупатель, отказался продавец, сделка сорвалась без вины сторон. Формулировки вроде внесённой предоплаты в счёт будущей покупки работают против того, кто рассчитывал на обеспечение. То же слово должно стоять и в расписке, и в назначении банковского перевода. Проверьте и то, чтобы сумма задатка была одинаковой во всех бумагах: в предварительном договоре, в расписке и в банковском переводе. Расхождение хотя бы в одной цифре даёт повод утверждать, что деньги передавались по другому поводу. Сумму указывают цифрами и прописью, а в тексте называют, в счёт чего она идёт: задаток засчитывается в цену квартиры, и при расчёте на основной сделке эта сумма вычитается из общей стоимости.

По статье 429 ГК РФ обязательства из предварительного договора прекращаются, если до конца согласованного срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор. То есть достаточно обоюдного молчания, и документ перестаёт что-либо обязывать, а требовать сделку через суд уже поздно. Поэтому срок выхода на сделку выбирают с запасом, особенно когда покупатель ждёт решения банка по ипотеке, а продавец снимает обременение или выписывает жильцов. Любые переговоры фиксируют письменно, а предложение заключить основной договор направляют так, чтобы осталось подтверждение отправки. Судьбу переданных денег в этой ситуации определяют условия самого договора. В этом бланке такой пункт есть: если срок истёк и никто не предложил заключить основной договор, продавец возвращает задаток в течение пяти рабочих дней (п. 3.5). Если стало ясно, что в срок не укладываетесь, договоритесь о продлении письменно, дополнительным соглашением к предварительному договору, а не устно. Продление, согласованное по телефону, ничего не продлевает. Полезно назначить и промежуточные контрольные точки: дата подачи заявки в банк, дата получения решения, дата снятия обременения. Тогда заранее видно, что сроки поплыли, и стороны успевают договориться о продлении, а не обнаруживают проблему в последний день. Переписку по каждому шагу сохраняют.

Такой способ защиты существует, но работает он только тогда, когда предварительный договор содержит все существенные условия будущей сделки и позволяет однозначно определить предмет. Суд не может обязать заключить договор, содержание которого неизвестно. Размытые описания вроде двухкомнатной квартиры примерно в этом доме лишают документ силы, потому что под них подходит несколько объектов сразу. Поэтому кадастровый номер, точный адрес с номером квартиры, площадь и цена должны быть заполнены полностью и без расхождений между цифрами и прописью. Проверьте заодно, что данные совпадают с выпиской из реестра: опечатка в кадастровом номере превращает описание объекта в загадку. И помните про срок: обращаться в суд нужно, не дожидаясь, пока обязательства прекратятся сами. Есть и вторая сторона вопроса: суд рассматривает дело не за неделю, а квартира всё это время остаётся у продавца, который может ей распорядиться. Поэтому в реальных сделках понуждение через суд — крайняя мера, а основной защитой служат задаток и разумно короткий срок выхода на основной договор. Поэтому цену и адрес перепроверяют по документам перед подписанием, а не доверяют тому, что было написано в объявлении.

Форма предварительного договора по общему правилу следует форме основного. Если будущая сделка с квартирой требует нотариального удостоверения, то и предварительный договор удостоверяет нотариус, иначе он ничтожен (пункт 2 статьи 429 ГК). Нотариус обязателен, когда продаётся доля в праве собственности (кроме случая, когда все совладельцы продают свои доли одной сделкой) или квартира принадлежит несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному (статьи 42 и 54 закона № 218-ФЗ). Проверьте это до подписания и до передачи денег. Ошибка в форме обесценивает документ целиком: рассчитывать на понуждение к сделке через суд по договору, оформленному не в той форме, не приходится. Кто платит нотариусу, стороны решают заранее; при желании это условие можно дописать в договор.