Покупаю / продаю квартиру
Предварительный и основной договор купли-продажи, задаток и акт приёма-передачи квартиры.
Сделка с квартирой проходит по порядку: проверка документов и продавца, предварительный договор с задатком, основной договор купли-продажи и передача квартиры по акту. Здесь собраны образцы для каждого шага и ответы на вопросы о проверке выписки из ЕГРН, согласии супруга и налоге с продажи.
Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Учитывает паспортные данные сторон, характеристики объекта, цену и порядок расчётов.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и сроками заключения основного договора.
Покупатель и продавец недвижимости подписывают соглашение о задатке вместе с предварительным договором купли-продажи, когда покупатель передаёт часть цены. Форма письменная, а если продаётся доля, нужен нотариус. Если сделку сорвёт покупатель, задаток остаётся у продавца, а если продавец, он возвращает задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В соглашении указывают объект, его адрес, цену и точную сумму задатка.
Продавец недвижимости подписывает эту расписку, когда получает от покупателя задаток за квартиру, дом или участок. В ней указывают сумму цифрами и прописью, адрес объекта, дату и срок основного договора, а деньги прямо называют задатком: иначе по ст. 380 ГК РФ их сочтут авансом. Если сделку сорвёт продавец, он вернёт задаток в двойном размере. Нотариус и свидетели не нужны.
Акт приёма-передачи квартиры при купле-продаже или найме (аренде). Фиксирует состояние помещения и переданные ключи.
Частые вопросы
Какие документы нужны продавцу квартиры?
Паспорт собственника, свежая выписка из ЕГРН и документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации). Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга, если среди собственников несовершеннолетний — разрешение органа опеки. Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам закон не требует, но покупатель может попросить. Подробнее в статье
Что не видно в выписке из ЕГРН?
Краткосрочный наём, лиц, сохраняющих право пользования жильём (отказавшихся от приватизации, получателей завещательного отказа, бывших членов семьи по решению суда), неузаконенные перепланировки, долги по взносам на капитальный ремонт и начатую процедуру банкротства продавца. Такие права и риски выписка не отражает, их нужно проверять отдельно. Подробнее в статье
Нужно ли согласие супруга продавца на продажу квартиры?
Если продаётся общее имущество супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга: простая письменная бумага юридической силы не имеет. Супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Спросите дату приобретения квартиры и сверьте её с датой брака или развода. Подробнее в статье
Нужно ли подавать декларацию, если налог к уплате получился нулевым?
Да, если срок владения меньше минимального, а доход больше 1 000 000 рублей. Нулевой налог после вычета расходов не освобождает от декларации: вычет заявляют именно в ней. Не подавать можно, только если срок владения истёк, выполнены условия для семей с детьми или доход не больше 1 000 000 рублей. Подробнее в статье
Статьи по теме
- Как продать квартиру самому, без риелтора: пошаговая инструкция 2026
- Как проверить квартиру перед покупкой: ЕГРН, обременения, согласие супруга
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости: форма, срок, задаток
- Налог с продажи квартиры в 2026 году: срок владения, вычеты, расчёт
- Нужно ли согласие супруга на сделку: когда нотариус обязателен, а когда нет
Образцы документов подготовлены по действующему законодательству; перед использованием проверьте их у своего юриста.