Как проверить квартиру перед покупкой: ЕГРН, обременения, согласие супруга

Проверка квартиры перед покупкой сводится к четырём вопросам: кто собственник, что на объекте висит, кто ещё имеет право на эту сделку и кто сохранит право пользоваться квартирой после вас. Ответы на первые два даёт выписка из ЕГРН, на третий - семейное законодательство и нотариальный реестр, на четвёртый - документы, которых в выписке нет вообще.

Ниже разобрано, что именно смотреть и где проходит граница между риском, который можно закрыть документом, и риском, который закрывается только отказом от сделки.

Выписка из ЕГРН: что она показывает и сколько стоит ждать

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости - единственный документ, которому имеет смысл верить в вопросе о собственнике. Сведения из ЕГРН предоставляются в срок не более трёх рабочих дней со дня получения запроса (статья 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Правообладателю информация о лицах, запрашивавших сведения о его объекте, выдаётся в тот же трёхдневный срок.

Свидетельство о праве собственности на руках у продавца ничего не доказывает: такие свидетельства не выдаются с 2016 года, а бумага могла устареть в тот же день, когда была получена.

Из выписки читается следующее:

• кто собственник на текущий момент и на каком основании приобрёл объект;
• вид права: единоличная собственность, общая совместная, общая долевая с указанием размера долей;
• зарегистрированные ограничения и обременения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, рента, наём на срок не менее года;
• кадастровый номер, площадь и кадастровая стоимость, от которой считается госпошлина;
• отметка о том, что регистрация возможна только при личном участии собственника, если он такое заявление подавал.

Отдельно стоит заказать выписку о переходе прав на объект. Она показывает историю: сколько раз квартира меняла хозяев и как быстро. Три сделки за два года - причина копать глубже, а не повод торопиться.

Какие обременения видны в выписке, а какие нет

Выписка показывает только то, что зарегистрировано. Самые неприятные для покупателя права в ЕГРН не отражаются вовсе, и именно они становятся основанием для судов через год после сделки.

Что в выписку не попадает:

• краткосрочный наём. Государственной регистрации подлежит ограничение права, возникающее из договора найма жилого помещения, заключённого на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Договор на одиннадцать месяцев не регистрируется и в выписке не виден;
• лица, сохраняющие право пользования жильём: отказавшиеся от приватизации, получатели завещательного отказа, бывшие члены семьи по решению суда;
• неузаконенные перепланировки;
• долги по взносам на капитальный ремонт, которые переходят к новому собственнику вместе с квартирой;
• начатая процедура банкротства продавца и основания для оспаривания его прежних сделок.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи, с указанием их прав - существенное условие договора продажи жилого помещения (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Если такие люди есть, а в договоре их нет, договор рискует быть признанным незаключённым по существенному условию, и это худший сценарий для покупателя, уже отдавшего деньги.

Согласие супруга: когда без нотариуса сделку разворачивают

Нотариально удостоверенное согласие супруга нужно всегда, когда продаётся общее имущество супругов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно оформлено (пункты 1 и 2 статьи 34 СК РФ). В выписке из ЕГРН при этом будет указан один человек.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Год отсчитывается не от даты сделки, а от момента, когда супруг о ней узнал, и доказывать этот момент придётся в суде уже покупателю.

Отдельно отметим свежее обстоятельство: абзац первый пункта 3 статьи 35 СК РФ признан частично не соответствующим Конституции Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 № 36-П. Правовое регулирование до внесения изменений в закон определяется самим постановлением, поэтому в 2026 году полагаться на «у нас всё по старинке» нельзя ни продавцу, ни покупателю.

Практический минимум для покупателя: спросить дату приобретения квартиры продавцом, сверить её с датой брака или развода, запросить согласие даже тогда, когда продавец уверяет, что оно не нужно. Согласие бывшего супруга требуется, если квартира куплена в браке, а раздел имущества не производился, и развод сам по себе ничего не отменяет.

Документ готовится заранее и подписывается у нотариуса: форма обязательная, простая письменная бумага в этом случае юридической силы не имеет. Текст согласия супруга на сделку удобно принести нотариусу уже готовым, чтобы не тратить время на его составление в конторе.

Покупка по доверенности: три проверки, которые нельзя пропустить

Сделка по доверенности сама по себе законна, но требует трёх дополнительных проверок. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). Рукописная доверенность в такой сделке не работает.

1. Проверьте, что доверенность не отменена. Сведения о совершённой в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, и эти сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы (пункт 1 статьи 189 ГК РФ). Проверка занимает минуту и ничего не стоит.
2. Убедитесь, что доверитель жив и дееспособен. Действие доверенности прекращается смертью гражданина, выдавшего её, а также признанием его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (подпункт 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ). Сделка, совершённая по доверенности умершего человека, недействительна независимо от добросовестности покупателя.
3. Прочитайте объём полномочий. Право подписать договор, право получить деньги и право подать документы на регистрацию - три разных полномочия. Представитель, уполномоченный только подписать договор, не вправе принимать оплату.

Идеальный вариант - личная встреча с собственником хотя бы один раз, с видеосвязью или без. Если собственник недоступен принципиально, а представитель торопит, это повод выйти из сделки, а не искать компромисс.

Перепланировки: чем грозит перенесённая стена

Неузаконенная перепланировка становится проблемой покупателя в тот момент, когда он расписывается в договоре. Основанием проведения переустройства или перепланировки является решение о согласовании, выдаваемое органом местного самоуправления в порядке статьи 26 ЖК РФ. Всё, что сделано без такого решения или с отступлением от представленного проекта, является самовольным (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).

Последствия распределены так. Собственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Обязанность следует за помещением, то есть за новым собственником. Административный штраф за самовольные переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме составляет для граждан от 2000 до 2500 рублей (часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ), и сумма штрафа - наименьшая из затрат: вернуть снесённую стену на место стоит значительно дороже.

Проверка занимает десять минут: сравните технический план или поэтажный план БТИ с тем, что видите в квартире. Перенесённая мокрая зона, объединённая с комнатой кухня с газовой плитой и снесённые участки несущих конструкций узакониваются редко или не узакониваются никогда.

Доля вместо квартиры: преимущественное право сособственников

Покупка доли требует отдельной проверки. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Продавец обязан известить остальных участников в письменной форме с указанием цены и других условий. Если сособственники не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать её любому (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Покупателю доли нужно видеть доказательства такого извещения и подтверждение, что месяц истёк или получены отказы.

Порядок проверки и переход к договору

Собранный порядок действий выглядит так:

1. Заказать выписку из ЕГРН на объект и выписку о переходе прав, сверить собственника, вид права и обременения.
2. Сверить дату приобретения квартиры с семейным положением продавца и запросить нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке.
3. Проверить доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты, если сделку ведёт представитель.
4. Запросить справку о зарегистрированных лицах и письменно зафиксировать в договоре перечень тех, кто сохраняет право пользования, либо подтвердить, что таких нет.
5. Сравнить планировку с техническим планом и получить документы о согласовании, если изменения были.
6. Проверить отсутствие долгов по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.

Когда проверки закончены, результат нужно перенести в договор. Именно там фиксируются паспортные данные сторон, характеристики объекта, цена, порядок расчётов и гарантии продавца об отсутствии притязаний третьих лиц. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы влечёт недействительность договора (статья 550 ГК РФ).

Последний шаг - приёмка. Квартиру принимают по акту, в котором описывают состояние помещения, показания счётчиков и количество переданных ключей. Без такого акта спорить о разбитом стеклопакете или вывезенной вместе с мебелью кухонной плите бессмысленно: доказательств того, в каком виде квартира передавалась, не будет ни у кого.

После подписания документов регистрируется переход права собственности. Срок составляет семь рабочих дней при подаче в орган регистрации прав, девять рабочих дней через многофункциональный центр и три рабочих дня по нотариально удостоверенной сделке (часть 1 статьи 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Госпошлина для физического лица - 4000 рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 миллионов рублей включительно (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). До появления записи в ЕГРН покупатель собственником не является, каким бы полным ни был пакет подписанных бумаг.