Купили квартиру - государство вернёт часть НДФЛ, который с вас удержали за год. Это имущественный налоговый вычет из статьи 220 Налогового кодекса. Предельные суммы расходов, с которых его считают, не менялись с 2014 года, а порядок получения за последние годы стал проще: часть заявлений инспекция рассматривает за 30 календарных дней вместо трёх месяцев.
Ниже разбор: сколько денег возвращают на самом деле, чем отличаются два способа оформления, какие бумаги понадобятся и когда ждать перечисления.
Сколько можно вернуть за квартиру
Предельная сумма расходов на покупку или строительство жилья, с которой считают вычет, составляет 2 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ). При базовой ставке НДФЛ 13% максимум возврата на одного человека - 260 000 рублей.
Имущественный налоговый вычет - это сумма, на которую уменьшают облагаемый НДФЛ доход за год. Возвращают не саму эту сумму, а налог с неё: вычет в 2 000 000 рублей при ставке 13% превращается в 260 000 рублей живых денег на счёте.
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, поэтому размер возврата зависит от ставки, по которой у вас удерживали налог. При высоких доходах ставка доходит до 22%, и тогда возврат с тех же 2 000 000 рублей окажется больше 260 000 рублей. Для большинства работающих по найму ориентир прежний: 13% и потолок в 260 000 рублей.
Вычет привязан к человеку, а не к квартире. Супруги, купившие жильё в браке, заявляют его каждый со своей стороны, и с одной квартиры стоимостью от 4 000 000 рублей семья возвращает до 520 000 рублей. Если квартира стоила меньше 2 000 000 рублей, неиспользованный остаток переносится на следующую покупку: это прямо разрешено подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ.
Вычет по процентам ипотеки считают отдельно
Проценты по ипотеке дают право на второй, самостоятельный вычет. Его предел - 3 000 000 рублей фактически уплаченных процентов (пункт 4 статьи 220 НК РФ), то есть до 390 000 рублей возврата при ставке 13%.
Здесь есть ограничение, о котором узнают поздно: вычет по процентам предоставляется в отношении только одного объекта недвижимости. Остаток не переносится. Выбрали 800 000 рублей процентов по первой ипотеке - оставшиеся 2 200 000 рублей лимита сгорают, на вторую квартиру их уже не применить.
В расчёт идут только фактически уплаченные банку проценты, тело кредита не учитывается. Поэтому этот вычет выбирают постепенно, год за годом, пока не исчерпают лимит или не закроют кредит.
Итого по обоим вычетам один человек при базовой ставке возвращает до 650 000 рублей: 260 000 за саму квартиру и 390 000 за проценты.
Способ первый: вычет у работодателя
Через работодателя вычет получают не деньгами, а тем, что бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты. Ждать конца года не нужно: право подтверждают в том же году, когда оформлена собственность.
Порядок описан в пункте 8 статьи 220 НК РФ:
- Подайте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет и документы на квартиру. Удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика.
- Дождитесь решения. Закон отводит инспекции не более 30 календарных дней со дня подачи заявления и документов.
- Налоговая сама направит подтверждение вашему работодателю и уведомит вас через личный кабинет. Нести бумагу в бухгалтерию вручную не требуется.
- Напишите работодателю заявление о предоставлении вычета.
- С ближайшей зарплаты НДФЛ удерживать перестанут, пока вычет не выберется полностью.
Путь выгоден тем, кто не готов ждать: деньги возвращаются равномерно в течение года прибавкой к зарплате. Минус один - при смене работодателя процедуру придётся повторить заново.
Собственность уже оформлена и вы хотите получать вычет прямо сейчас, через бухгалтерию? Понадобится письменное заявление на имя работодателя со ссылкой на реквизиты подтверждения, которое налоговая ему направила.
Купили или построили жильё — с этим заявлением можно вернуть часть удержанного НДФЛ. Покупатель подаёт его в налоговую по месту жительства вместе с декларацией 3-НДФЛ и документами о покупке, либо получает вычет у работодателя после подтверждения права инспекцией. По ст. 220 НК РФ вычет считают со стоимости жилья, но не больше 2 млн рублей. Подать бумаги можно и через личный кабинет налогоплательщика.
Способ второй: декларация 3-НДФЛ
Второй путь - дождаться окончания года и подать декларацию 3-НДФЛ. Инспекция проверит её и вернёт уже удержанный за год налог одной суммой на банковский счёт.
Декларация 3-НДФЛ - это форма отчётности физического лица, в которой человек показывает доходы за календарный год и заявляет вычеты. Для возврата налога её подают за тот год, в котором возникло право на вычет, и за последующие годы.
Срок 30 апреля, о котором все слышали, касается тех, кто обязан задекларировать доход: продажа имущества, сдача квартиры в аренду, выигрыши. Подаёте декларацию только ради вычета - крайнего срока нет, её примут в любой день года.
Глубина возврата ограничена тремя предшествующими годами. В 2026 году заявляют вычет за 2023, 2024 и 2025 годы, если в эти периоды был облагаемый НДФЛ доход и уже возникло право собственности. Пенсионеры вправе переносить остаток ещё и на три года, предшествующих году покупки.
Заполнять декларацию проще через личный кабинет на сайте ФНС: часть данных о доходах подтягивается из отчётности работодателя автоматически, и ошибиться в суммах сложнее. Но состав листов, коды вычета и приложения остаются на совести заявителя, а именно из-за них декларации возвращают на доработку.
Подать 3-НДФЛ нужно, если налог с дохода вы платите сами: например, продали квартиру, которой владели меньше минимального срока, или сдаёте жильё внаём. Такую декларацию сдают не позднее 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ). Декларацию только на вычет за лечение, учёбу или жильё можно подать в любое время за три последних года. Подают через личный кабинет на сайте ФНС, Госуслуги или в инспекции.
Какие документы нужны
Базовый комплект одинаков для обоих способов и меняется в деталях в зависимости от того, куплена квартира на вторичном рынке или по договору долевого участия.
- Договор купли-продажи либо договор участия в долевом строительстве.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности. По новостройке вместо неё идёт акт приёма-передачи квартиры.
- Платёжные документы: расписка продавца, банковские поручения, квитанции, выписка по счёту.
- Справка о доходах и суммах налога физического лица за нужный год.
- Для вычета по процентам - кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
- Для супругов - свидетельство о браке и соглашение о распределении вычета, если доли распределяются не поровну.
Справка о доходах: что это и где её взять
Справка о доходах и суммах налога физического лица (прежнее народное название - 2-НДФЛ) показывает, сколько вам начислили за год и сколько НДФЛ удержали. Без неё невозможно понять, есть ли что возвращать.
Взять справку можно двумя путями: запросить в бухгалтерии работодателя или скачать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В личном кабинете данные появляются после того, как работодатель сдаст годовую отчётность, обычно в первые месяцы следующего года.
Смысл справки прост: вернуть можно не больше, чем с вас удержали. Если за 2025 год работодатель перечислил за вас 120 000 рублей НДФЛ, вернут максимум 120 000 рублей, а неиспользованный остаток вычета перейдёт на будущие годы и будет выбираться, пока не исчерпается.
Сроки: когда придут деньги
После подачи декларации 3-НДФЛ закон отводит инспекции три месяца на камеральную проверку (статья 88 НК РФ), затем 10 рабочих дней на решение о возврате и ещё один месяц на перечисление. В худшем случае от подачи до зачисления проходит около четырёх месяцев.
На практике проверка нередко заканчивается раньше срока, особенно когда декларация подана электронно и не расходится с данными работодателя. Планировать расходы под быстрый возврат всё равно не стоит.
У варианта с работодателем сроки другие: 30 календарных дней на рассмотрение заявления, и уже с ближайшей выплаты налог не удерживают. Разница в скорости и есть главный аргумент в пользу этого способа.
Упрощённый порядок: когда декларация не нужна
С 2021 года действует упрощённый порядок получения вычетов (статья 221.1 НК РФ). Налоговая получает сведения от банков сама, формирует предзаполненное заявление в личном кабинете, а человеку остаётся его подписать. Срок проверки в этом случае - до 30 календарных дней.
Работает упрощённый порядок не у всех. Банк или другой источник данных должен участвовать в информационном обмене с ФНС. Нет предзаполненного заявления в личном кабинете - остаётся обычный путь через декларацию.
Другие вычеты, о которых забывают
Имущественный вычет не единственный. Работники с детьми имеют право на стандартный вычет по статье 218 НК РФ. В 2026 году его размеры такие: 1 400 рублей в месяц на первого ребёнка, 2 800 на второго, 6 000 на третьего и каждого следующего. Вычет применяется до месяца, в котором доход с начала года превысил 450 000 рублей.
С покупкой жилья он никак не связан и оформляется у работодателя: достаточно один раз подать заявление на вычет на ребёнка с копиями свидетельств о рождении. Каждый год заявлять его заново не нужно, если обстоятельства не изменились.
Три ошибки, из-за которых отказывают
Отказы по имущественному вычету обычно связаны не со сложными случаями, а с тремя типовыми промахами.
- Сделка между близкими родственниками. Вычет не положен, если квартиру купили у взаимозависимого лица: супруга, родителя, ребёнка, брата или сестры.
- Расходы оплачены чужими деньгами. Часть стоимости, покрытая материнским капиталом или субсидией работодателя, из расчёта исключается.
- Нет подтверждения оплаты. Договор без расписки или платёжного поручения проверку не проходит: инспекция смотрит на факт передачи денег, а не на условия договора.
Право на вычет возникает с момента регистрации собственности либо, для новостройки, с даты акта приёма-передачи. Заявить его раньше нельзя. А позже можно в любой момент: срок давности у самого права отсутствует, ограничена только глубина возврата в три года.
Похожие материалы
Частые вопросы
Сколько можно вернуть за купленную квартиру?
Предельная сумма расходов, с которой считают вычет, — 2 000 000 ₽ (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Возвращают не эту сумму, а налог с неё: при ставке 13% это до 260 000 ₽. Вычет привязан к человеку, поэтому супруги, купившие жильё в браке, заявляют его каждый со своей стороны.
Положен ли отдельный вычет по процентам ипотеки?
Да, это второй самостоятельный вычет с пределом 3 000 000 ₽ фактически уплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ), то есть до 390 000 ₽ при ставке 13%. Тело кредита не учитывается. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. Итого один человек при базовой ставке возвращает до 650 000 ₽.
Чем отличаются два способа получить вычет?
Через работодателя: налоговая подтверждает право на вычет в течение 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ), и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты. Через декларацию 3-НДФЛ после окончания года: инспекция возвращает удержанный налог одной суммой на банковский счёт. Бланк: декларация 3-НДФЛ, заявление на имущественный вычет.
За сколько лет можно вернуть налог?
Глубина возврата ограничена тремя предшествующими годами: в 2026 году вычет заявляют за 2023, 2024 и 2025 годы, если в эти периоды был облагаемый НДФЛ доход и налог уже удержан. Срок 30 апреля касается тех, кто обязан задекларировать доход, а для возврата налога декларацию можно подавать в течение года.
Какие документы нужны для имущественного вычета?
Договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, выписка из ЕГРН о праве собственности (по новостройке — акт приёма-передачи квартиры), платёжные документы (расписка продавца, банковские поручения, квитанции, выписка по счёту) и справка о доходах и суммах налога за нужный год.