Задаток, аванс и обеспечительный платёж выглядят для покупателя одинаково: он отдаёт продавцу деньги задолго до сделки и получает бумажку. Юридические последствия у этих трёх сумм разные, и проявляется разница ровно в тот момент, когда сделка срывается. Задаток пропадает, если виноват покупатель, и возвращается вдвое, если виноват продавец. Аванс возвращается при любом исходе, никого не наказывая.
Название в расписке при этом не решает ничего. Решают формулировки договора и соблюдение письменной формы.
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Обеспечительную функцию несут только задаток и обеспечительный платёж. Аванс - это предоплата и ничего больше. Задаток делает три вещи одновременно: доказывает, что договор заключён, засчитывается в цену квартиры и наказывает ту сторону, по чьей вине сделка не состоялась.
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
| Признак | Задаток | Аванс | Обеспечительный платёж |
|---|---|---|---|
| Норма ГК РФ | Статьи 380, 381 | Прямо не урегулирован | Статья 381.1 |
| Засчитывается в цену | Да | Да | Да, при наступлении оговорённых обстоятельств |
| Срыв по вине давшего | Остаётся у продавца | Возвращается | Возвращается, если договор не говорит иное |
| Срыв по вине получившего | Возвращается в двойном размере | Возвращается | Возвращается в одинарном размере |
| Форма | Только письменная, при любой сумме | Не установлена | Письменное условие договора |
Сомнение всегда толкуется против задатка. Если из документов не видно, задаток это или аванс, сумма считается уплаченной в качестве аванса, пока не доказано иное. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ прямо называет частую причину такого сомнения: несоблюдение требования о письменной форме, установленного пунктом 2 той же статьи. Письменная форма нужна независимо от суммы, и устная договорённость «на сто тысяч задатка» юридически превращается в аванс.
Что происходит с задатком, если сделка сорвалась
Судьба задатка целиком зависит от того, кто виноват в срыве. Пункт 2 статьи 381 ГК РФ даёт два симметричных правила: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны; если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх этого виновная сторона возмещает убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. То есть двойной возврат не заменяет возмещение убытков, а идёт в его счёт.
Есть и третий исход, про который вспоминают реже. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается в одинарном размере. Это пункт 1 статьи 381 ГК РФ, отсылающий к статье 416 о невозможности исполнения. Никто не виноват, деньги просто возвращаются.
Отсюда главный практический вывод: спор о задатке почти всегда становится спором о вине. Типичные ситуации, которые приходится разбирать:
- банк отказал покупателю в ипотеке. Виноват покупатель или никто? Зависит от того, было ли одобрение кредита условием в договоре;
- продавец не успел снять с регистрационного учёта родственника. Это его собственная неисполненная обязанность, значит двойной возврат;
- на квартиру наложен арест уже после получения задатка. Исполнение стало невозможным, задаток возвращается в одинарном размере;
- покупатель нашёл вариант дешевле и передумал. Классическая вина давшего задаток, деньги остаются у продавца.
Поэтому в договоре о задатке имеет смысл заранее расписать, что стороны считают виной каждой из них, а что относят к обстоятельствам, никому не подконтрольным.
Аванс: деньги вернутся, время нет
Аванс возвращается покупателю всегда, независимо от причины срыва сделки. Он не обеспечивает исполнение договора и не создаёт для сторон никакого риска, кроме потери времени. Продавец, удерживающий аванс по расторгнутой или незаключённой сделке, держит чужие деньги без основания и обязан их вернуть.
Для покупателя это плохая новость, если он рассчитывал на дисциплину продавца: аванс не мешает тому продать квартиру другому за бо́льшую цену. Для продавца это плохая новость, если покупатель тянет время: аванс придётся вернуть целиком и ждать нового покупателя.
Единственная ситуация, когда аванс уместен осознанно, - предоплата уже подписанного и бесспорного договора, где никого дисциплинировать не нужно.
Обеспечительный платёж: третья конструкция, придуманная не для квартир
Обеспечительный платёж возвращается по умолчанию и не удваивается никогда. Он введён в Гражданский кодекс для обеспечения денежных обязательств, прежде всего уплаты неустойки и возмещения убытков, а не для того, чтобы наказать сорвавшего сделку.
Обеспечительный платёж - это определённая денежная сумма, которую одна сторона вносит в пользу другой для обеспечения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку; им может быть обеспечено и обязательство, которое возникнет в будущем (пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ).
Правила простые. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства. Если такие обстоятельства не наступили в срок или обеспеченное обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если стороны не договорились об ином (пункт 2). Договор может обязать сторону доплатить или частично вернуть платёж при определённых событиях (пункт 3). Проценты по статье 317.1 ГК РФ на эту сумму не начисляются, если договор не говорит обратное (пункт 4).
В сделках с квартирами обеспечительный платёж встречается в аренде и в сложных схемах с расчётами через эскроу. Для обычной вторичной покупки он слабее задатка: продавец, передумавший продавать, просто вернёт деньги и ничего не потеряет.
Как оформить задаток за квартиру: пять шагов
Порядок действий одинаков и для новостройки по переуступке, и для вторичного жилья. Пропущенный второй или третий шаг превращает задаток в аванс.
- Проверьте, кто именно продаёт. Собственник по выписке из ЕГРН, его супруг, представитель по нотариальной доверенности. Задаток, переданный не тому человеку, не обеспечивает ничего.
- Выберите документ. Если основного или предварительного договора ещё нет, задаток фиксируют отдельным договором. Если договор уже подписан, к нему делают соглашение о задатке.
- Впишите обязательные условия: слово «задаток» прямым текстом, сумму цифрами и прописью, указание, что сумма входит в цену квартиры, срок заключения основного договора, адрес и кадастровый номер объекта, полную цену, перечень обстоятельств, которые стороны считают виной каждой из них.
- Передайте деньги и получите документ о передаче. Даже при безналичном переводе расписка продавца о получении задатка закрывает вопрос о том, дошли ли деньги и за что именно.
- Храните оба документа до регистрации перехода права собственности, а не до подписания договора.
Если вы только договорились о цене и дате, а никакого договора купли-продажи ещё нет, задаток оформляют самостоятельным документом: он сам по себе фиксирует обеспечительную функцию суммы и правило двойного возврата при вине получателя.
Соглашение о задатке как отдельный договор: обеспечительная функция, двойной возврат при вине получателя.
Когда предварительный или основной договор уже подписан, то же самое оформляют иначе: не отдельным договором, а соглашением о задатке к существующей сделке. Содержание совпадает почти дословно, меняется только способ привязки суммы к договору.
Предварительный договор: зачем он нужен вместе с задатком
Задатком обеспечивают и саму обязанность выйти на сделку, а не одну лишь оплату квартиры. Пункт 4 статьи 380 ГК РФ прямо разрешает обеспечивать задатком исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор при этом должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и те условия основного договора, о которых сторона потребовала договориться заранее (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Заключается он в форме, установленной для основного договора, а несоблюдение формы влечёт ничтожность (пункт 2 статьи 429). Для квартиры это письменный документ, подписанный обеими сторонами, поскольку статья 550 ГК РФ требует составления одного документа под страхом недействительности.
Отдельно стоит следить за сроком. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если срок не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Год ожидания вместо трёх недель редко входит в планы покупателя.
Связка «предварительный договор плюс задаток» нужна, когда до сделки надо дожить: покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец выписывает родственников или снимает обременение, а обе стороны хотят, чтобы цена и объект не менялись.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и сроками заключения основного договора.
Ошибки, из-за которых задаток превращается в аванс
- Устная договорённость. Письменная форма обязательна при любой сумме, иначе действует презумпция аванса из пункта 3 статьи 380 ГК РФ.
- Слово «предоплата» или «обеспечительный платёж» в тексте вместо «задатка». Правовую природу определяет формулировка, а не намерение.
- Расписка без договора. Расписка подтверждает передачу денег, но не условия, при которых они остаются у продавца или возвращаются вдвое.
- Нет срока заключения основного договора. Без срока непонятно, с какого дня считать просрочку и чью вину доказывать.
- Деньги переданы лицу, не указанному в ЕГРН как собственник, без нотариальной доверенности на распоряжение объектом.
Сколько давать и что будет после сделки
Закон не устанавливает для задатка ни минимального, ни максимального размера. Ориентир простой: сумма должна быть достаточной, чтобы продавцу было невыгодно её терять, и не такой, чтобы её потеря разорила покупателя при отказе банка в кредите.
После подписания договора регистрируется не сам договор, а переход права собственности на недвижимость к покупателю (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Госпошлина для физического лица составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта или доли не превышает 20 миллионов рублей; свыше этой суммы пошлина считается как 0,02 процента кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
Сроки регистрации установлены статьёй 16 Федерального закона № 218-ФЗ: семь рабочих дней при подаче документов прямо в орган регистрации прав, девять рабочих дней через многофункциональный центр и три рабочих дня, если сделка удостоверена нотариально. До внесения записи в ЕГРН задаток продолжает работать, поэтому выбрасывать договор о нём после подписания купли-продажи рано.