Продать долю в квартире постороннему можно только после письменного извещения сособственников с ценой и условиями. На ответ у них месяц, письменные отказы всех позволяют продать раньше. Цена не ниже указанной в извещении. Договор удостоверяет нотариус, иначе сделка ничтожна. Без нотариуса можно продать квартиру целиком, если все сособственники продают доли одной сделкой.
Ниже - порядок действий по шагам, разбор сроков на конкретных датах, частые ошибки продавцов и то, что проверяет нотариус.
Кто имеет преимущественное право покупки
Преимущественное право есть у каждого участника долевой собственности на эту квартиру. Если доля продаётся постороннему лицу, сособственники вправе купить её раньше него - по той же цене и на прочих равных условиях (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Уступить это право другому человеку нельзя (пункт 4 статьи 250).
Правило работает только при возмездном отчуждении: продаже и мене (пункт 5 статьи 250, пункт 2 статьи 246 ГК РФ). Подарить, завещать или отдать долю в залог собственник может по своему усмотрению, не спрашивая остальных. Если покупатель сам уже владеет долей в этой квартире, он не посторонний, и извещать других участников о такой продаже закон не требует.
| Ситуация | Нужно извещать сособственников | Форма договора |
|---|---|---|
| Продажа доли постороннему лицу | Да, письменно, с ценой и условиями | Нотариальная |
| Продажа доли другому сособственнику | Нет | Нотариальная |
| Мена доли на другое имущество | Да, как при продаже | Нотариальная |
| Дарение доли | Нет | Нотариальная |
| Все сособственники продают квартиру целиком одной сделкой | Нет, посторонних продавцов нет | Простая письменная |
Как известить сособственников о продаже доли
Извещение делают в письменной форме, и в нём обязательно указывают цену и другие условия продажи (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Устного разговора на семейном ужине недостаточно: при споре продавцу придётся доказывать, что сособственник знал о цене и условиях.
В извещении стоит перечислить:
- адрес и кадастровый номер квартиры, размер продаваемой доли простой дробью;
- цену доли в рублях;
- порядок расчётов: единовременно, в рассрочку, с задатком, через аккредитив или ячейку;
- срок, в течение которого продавец ждёт ответа;
- адрес для ответа - почтовый и, если удобно, электронный.
Самый надёжный способ отправки - через нотариуса. Нотариус передаёт заявления граждан другим лицам лично под расписку, заказным письмом с уведомлением о вручении или электронно, и прилагает сопроводительное письмо (статья 86 Основ законодательства о нотариате). Так у продавца остаётся подтверждение от нотариуса, что извещение с конкретной ценой было передано, и когда именно. Отправить письмо самостоятельно заказным с описью вложения тоже можно, но доказывать дату и содержание тогда будет сложнее.
Для квартир упрощённого способа нет. Когда участников больше двадцати, закон разрешает вместо писем разместить извещение на официальном сайте Росреестра, но прямо оговаривает, что это правило не распространяется на жилые помещения (часть 4.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ).
Срок на ответ: месяц со дня извещения
Сособственники получают месяц со дня извещения, чтобы купить долю в недвижимом имуществе. Если за месяц они её не приобрели, продавец вправе продать долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Для движимых вещей срок короче - десять дней, но к квартире он не относится.
Ждать месяц не нужно, если все остальные участники письменно отказались от покупки: тогда долю можно продать постороннему раньше срока. На практике отказ оформляют у нотариуса, чтобы у регистратора и суда не было сомнений в подписи. При этом отказаться должны все: отказ одного сособственника при молчании другого не сокращает срок.
Если сособственник ответил «согласен купить», это ещё не сделка. Дальше с ним заключают тот же нотариальный договор на условиях из извещения. Если он согласился, но так и не купил долю до конца месяца, после истечения срока продавец свободен продать её постороннему.
Разбор на примере: три сособственника и один покупатель
Квартира принадлежит трём людям по 1/3: Анне, её брату Борису и их матери Вере. Анна нашла покупателя со стороны, который готов заплатить за её долю 2 400 000 рублей одной суммой.
- 3 марта. Анна обращается к нотариусу и передаёт через него Борису и Вере извещения: доля 1/3, цена 2 400 000 рублей, оплата единовременно в день подписания договора.
- 6 марта. Борис получает извещение и 12 марта оформляет у нотариуса отказ от покупки.
- 10 марта. Вера получает извещение и не отвечает.
- 10 апреля. Месяц с момента извещения Веры истекает. С 11 апреля Анна вправе продать долю покупателю со стороны.
- Сделка. Анна может продать долю за 2 400 000 рублей или дороже, на тех же условиях оплаты. Продать дешевле или с рассрочкой, которой не было в извещении, без нового извещения нельзя.
Если бы 15 марта Вера тоже оформила нотариальный отказ, Анна могла бы подписать договор уже 16 марта, не дожидаясь 10 апреля. А если покупатель со стороны после торга согласился только на 2 100 000 рублей, Анне придётся заново известить Бориса и Веру о новой цене и снова ждать месяц или отказов.
Цена в извещении и в договоре должна совпадать или договорная цена должна быть выше. Чем подробнее заранее прописаны условия расчётов, тем меньше поводов для спора. Подготовить проект договора с этими условиями можно по шаблону и принести его нотариусу вместе с документами.
Продать долю в квартире постороннему можно только после того, как другие собственники откажутся от покупки или промолчат месяц после письменного извещения с ценой и условиями (ст. 250 ГК РФ). Договор подписывают продавец и покупатель у нотариуса: он удостоверяет сделку и подаёт документы на регистрацию в Росреестр. Размер доли указывают простой дробью, цену — не ниже той, что предлагали сособственникам.
Нотариальная форма: что проверит нотариус
Договор продажи доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ). Если нотариальная форма обязательна, а её не соблюли, сделка ничтожна (пункт 3 статьи 163 ГК РФ) - зарегистрировать переход права по такому договору не получится.
Из этого правила есть исключения, но для обычного продавца доли в квартире актуально одно: все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Остальные исключения касаются паевых фондов, сельскохозяйственных земель, московской реновации, ипотеки в пользу банков и изъятия для государственных нужд.
Перед удостоверением нотариус, как правило, запрашивает:
- паспорта сторон и документ-основание права продавца: договор, свидетельство о наследстве, решение суда;
- доказательства извещения сособственников - подтверждение передачи от нотариуса или почтовые документы - либо их нотариальные отказы;
- нотариальное согласие супруга, если доля нажита в браке: для сделок с нотариальной формой и сделок, требующих госрегистрации, оно обязательно (пункт 3 статьи 35 СК РФ);
- сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
Список проживающих важен не формально. Если в квартире живут люди, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав - существенное условие договора продажи жилья (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Без него договор рискует оказаться незаключённым.
Шаблон согласия супруга есть в каталоге: согласие супруга на сделку, но подписывать его всё равно придётся у нотариуса. Подробнее о том, что проверяет покупатель доли, - в статье как проверить квартиру перед покупкой.
Продажа всей квартиры всеми сособственниками
Если продают все собственники разом, одному покупателю и одним договором, нотариус не обязателен, а преимущественное право не возникает: посторонних среди продавцов нет. Это самый простой и дешёвый путь, когда семья согласна продать квартиру целиком.
Договор составляют в простой письменной форме, подписывают все продавцы и покупатель. Переход права собственности к покупателю регистрирует Росреестр. Если в квартире остаются жить люди с правом пользования, их перечень включают в договор так же, как и при продаже доли. Расчёты удобно распределить в договоре между продавцами пропорционально долям: кто сколько получает и на какой счёт.
Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Учитывает паспортные данные сторон, характеристики объекта, цену и порядок расчётов.
О порядке продажи без посредника, от объявления до передачи ключей, - в статье как продать квартиру самому. Передачу квартиры после расчётов оформляют актом приёма-передачи квартиры, получение денег - распиской.
Частые ошибки при продаже доли
Большинство споров о продаже доли возникают из-за нарушения порядка извещения. Сделка при этом не отменяется автоматически, но у сособственника появляется сильный иск.
Продажа без извещения. Если долю продали постороннему в обход преимущественного права, любой другой участник долевой собственности в течение трёх месяцев может потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Покупатель тогда теряет долю, а спор о возврате денег ведёт уже с продавцом.
Цена в извещении выше, чем в договоре. Продавец пишет сособственнику 3 000 000 рублей, чтобы отпугнуть, а постороннему продаёт за 2 200 000 рублей. Это продажа не на тех условиях, о которых извещали, то есть тоже нарушение преимущественного права с тем же трёхмесячным иском.
Задаток до истечения месяца. Брать задаток с покупателя со стороны, пока не истёк срок для сособственников, рискованно: если брат или мать решат купить долю, сделку с чужим покупателем не заключить. Условие о таком исходе лучше заранее прописать в договоре о задатке. Чем задаток отличается от аванса, мы разбирали в статье задаток, аванс или обеспечительный платёж.
Налог с продажи доли
Налог при продаже доли считают по тем же правилам, что и при продаже квартиры целиком. Если доля в собственности меньше минимального срока - трёх или пяти лет в зависимости от основания получения, - продавцу нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Как считать срок владения, какой вычет выбрать и как применяется правило 70% кадастровой стоимости, подробно разобрано в статье налог с продажи квартиры.
Частые вопросы
Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?
Каждый участник долевой собственности на эту квартиру: при продаже доли постороннему лицу сособственники вправе купить её по объявленной цене (ст. 250 ГК РФ). Правило работает только при возмездном отчуждении: продаже и мене. Подарить, завещать или передать долю в залог можно без извещения сособственников.
Как известить сособственников о продаже доли?
Письменно, указав цену и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). В извещении перечислите адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли простой дробью, цену в рублях, порядок расчётов (единовременно, в рассрочку, с задатком, через аккредитив), срок ожидания ответа и адрес для ответа. Самый надёжный способ — через нотариуса, который передаёт заявление лично под расписку или заказным письмом с уведомлением.
Сколько времени сособственникам даётся на ответ?
Месяц со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если за месяц они не купили долю, продавец вправе продать её любому лицу. Ждать месяц не нужно, если все остальные участники письменно отказались от покупки. Продавать постороннему дешевле, чем в извещении, или с рассрочкой, которой в нём не было, без нового извещения нельзя.
Нужен ли нотариус при продаже доли в квартире?
Да, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость удостоверяется нотариально. Нотариальная форма нужна и при продаже доли другому сособственнику, мене и дарении доли. Простая письменная форма достаточна, когда все сособственники продают квартиру целиком одной сделкой. Форма: договор купли-продажи доли в квартире.
Коротко о главном
- Постороннему долю продают только после письменного извещения сособственников с ценой и условиями (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
- На ответ у сособственников месяц со дня извещения; письменные отказы всех участников позволяют продать раньше.
- Продавать постороннему можно по цене не ниже указанной в извещении и на тех же условиях; при снижении цены - новое извещение.
- При нарушении преимущественного права сособственник три месяца может требовать в суде перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
- Договор продажи доли удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), иначе сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
- Без нотариуса можно продать квартиру целиком, если все сособственники продают свои доли одной сделкой.