Договор залога недвижимости
Залог квартиры, дома или участка оформляют, когда долг обеспечивают недвижимостью: если должник не заплатит, кредитор получит деньги от продажи объекта. Заложить объект можно и за чужой долг. Договор подписывают залогодатель и залогодержатель, а залог начинает действовать только после регистрации в Росреестре (ст. 11 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Для целого объекта хватает простой письменной формы, залог доли в праве удостоверяет нотариус. Если объект — общее имущество супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга.
449 ₽
Описание
Залог квартиры, дома или участка оформляют, когда долг обеспечивают недвижимостью: если должник не заплатит, кредитор получит деньги от продажи объекта. Заложить объект можно и за чужой долг. Договор подписывают залогодатель и залогодержатель, а залог начинает действовать только после регистрации в Росреестре (ст. 11 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Для целого объекта хватает простой письменной формы, залог доли в праве удостоверяет нотариус. Если объект — общее имущество супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга.
Как составлен этот документ
- Основа. Текст построен на нормах, перечисленных выше в разделе «Правовое основание»; по ссылкам можно открыть их текст.
- Как вы получаете документ. Вы заполняете форму, мы подставляем ваши данные в готовый текст-образец и отдаём файл в формате DOCX или PDF на выбор. Обязательные поля отмечены, документ не соберётся без них.
- Актуальность. Карточка обновлена 08.11.2026. Законы меняются: перед использованием сверьтесь с актуальной редакцией норм по ссылкам выше.
- Чего документ не заменяет. Это образец, а не консультация юриста и не проверка вашей ситуации. Перед подписанием или подачей в суд проверьте его у своего юриста.
- Кто отвечает за сайт. Индивидуальный предприниматель, реквизиты — на странице «Контакты». Чем образец отличается от услуги, объяснено на странице «Образец или сервис».
Залог недвижимости, который принято называть ипотекой, обеспечивает денежное обязательство квартирой, домом, участком или иным объектом. Кредитор в такой сделке рассчитывает не на добросовестность должника, а на конкретный объект, стоимость которого обычно заметно перекрывает долг. Общие правила о залоге содержатся в статьях 334–358 ГК РФ, особые правила для недвижимости — в законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодателем не обязан быть сам должник — заложить имущество может и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). В бланке подробно описывается объект, включая вид, адрес, кадастровый номер, запись о праве в ЕГРН и оценку по соглашению сторон, и отдельно называется обеспечиваемое обязательство с суммой. От залога автомобиля ипотека отличается обязательной государственной регистрацией: залог возникает только после записи в ЕГРН. В бланке расписано, куда подавать документы и сколько стоит пошлина. Бланк рассчитан на граждан Российской Федерации и на случай, когда объект целиком принадлежит одному залогодателю. Если объект находится в общей совместной собственности нескольких лиц (не только супругов), нужно письменное согласие всех собственников (статья 7 закона № 102-ФЗ), а договор ипотеки доли в праве общей собственности удостоверяет нотариус (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ). Если собственник — несовершеннолетний или подопечный, заранее нужно разрешение органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 ГК РФ). Если одна из сторон — организация или иностранный гражданин, допишите в готовом файле её реквизиты, документ и основание полномочий подписанта.
Что вы получите
- Готовый документ в формате DOCX — редактируйте в Word или Google Документах.
- PDF-версию для печати и подписи.
- Понятную форму с подсказками к каждому полю.
- Сохранение данных для повторного использования.
Что ещё пригодится
Частые вопросы
Регистрировать нужно всегда: залог недвижимости возникает только с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (пункт 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Заявление стороны подают вместе — в МФЦ, в Росреестр или через Госуслуги; пошлина для гражданина 1 000 ₽ (подпункт 28 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). У нотариуса договор удостоверяют только в отдельных случаях: если закладывают долю в праве общей собственности (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ, кроме случая, когда все сособственники закладывают доли одной сделкой) или если стороны хотят обращать взыскание без суда, по исполнительной надписи нотариуса. Подписанный бланк регистрацию не заменяет. Деньги надёжнее передавать после того, как ипотека зарегистрирована: до регистрации кредитор остаётся с обычным долгом без обеспечения, а деньги к тому моменту уже у должника. Соберите заодно правоустанавливающие документы на объект и проверьте, требуется ли согласие супруга залогодателя. Подготовка обычно занимает несколько дней и снимает большую часть будущих вопросов. Кредитору стоит посмотреть на объект собственными глазами, а не по описанию из документов. Расхождение между бумагами и реальностью обнаруживается в самый неподходящий момент, когда деньги уже переданы. Залогодателю, в свою очередь, полезно прочитать договор займа целиком: сумма, ставка и срок оттуда определяют, при каких обстоятельствах он рискует потерять недвижимость.
Да. Пункт 1 статьи 335 ГК РФ допускает залогодателя в лице третьего лица: квартиру или участок закладывает родственник, друг либо партнёр заёмщика. Такой человек рискует своим объектом, лично по долгу не отвечая: взыскание обращается на конкретную недвижимость, а не на всё его имущество. Отличие от поручительства существенное, поручитель отвечает имуществом в целом. Права третьего лица на объект и согласие супруга, если оно требуется, подтверждают документами до подписания. Проверьте заодно отсутствие других обременений. Второй залог, арест либо спор о правах превращают обеспечение в источник проблем для всех участников сделки. Залогодателю полезно прочитать и сам договор займа, за который он отдаёт свой объект.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога и получить деньги из его стоимости. Порядок взыскания и реализации подчиняется статьям 334–358 ГК РФ, закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условиям самого договора, поэтому раздел об обращении взыскания читают до подписания, а не в момент просрочки. Остаток от продажи после погашения долга и расходов возвращается залогодателю: кредитор забирает причитающееся ему, а не объект целиком. Нехватка вырученной суммы обязательство не прекращает, остаток долга предъявляется должнику дальше. Отсюда практический смысл оценки при подписании: стоимость объекта должна с запасом перекрывать обеспечиваемое обязательство, иначе смысл залога теряется наполовину. Должнику выгоднее договариваться о переносе срока до наступления просрочки. Продажа под взысканием редко даёт рыночную цену, а потерять квартиру из-за нескольких пропущенных месяцев обиднее, чем пережить неудобный разговор с кредитором вовремя. Оценку объекта стороны согласовывают при подписании и записывают в договор прямо, цифрой. Кредитору она показывает запас прочности обеспечения, залогодателю — сумму, из которой будут считать расчёты при обращении взыскания. Обеим сторонам полезно держать под рукой актуальный расчёт долга: тело займа, проценты, накопленные санкции на текущую дату.
Кадастровый номер однозначно выделяет объект среди похожих адресов, одинаковых квартир в одном доме и соседних участков в посёлке. Адрес для этого не годится: дома с совпадающими номерами по разным улицам, корпуса и строения путают даже профессионалов. Неточно описанный предмет залога грозит признанием договора незаключённым, и обеспечение не сработает, хотя бумага подписана, а деньги переданы. Сверяйте номер с правоустанавливающими документами, цифра в цифру, по памяти его не пишут. Рядом с номером бланк собирает вид объекта и адрес: квартира, дом, земельный участок либо иное имущество. Проверка занимает несколько минут, её отсутствие стоит кредитору всего обеспечения.
Как правило, объект остаётся у залогодателя, и он продолжает им пользоваться: живёт в квартире, содержит её, оплачивает коммунальные услуги. Залог сам по себе не выселяет и повседневный быт не меняет. Свободно распоряжаться заложенной недвижимостью уже нельзя: сделки согласуются с залогодержателем, а продажа без согласия почти гарантированно приводит к спору, куда попадает и покупатель. Конкретные ограничения пропишите отдельным пунктом: аренда, регистрация других людей, перепланировка. Чем понятнее сформулирован такой пункт, тем меньше поводов для взаимных претензий за весь срок залога. Залогодержателю стоит заранее решить, как он будет проверять состояние объекта, а залогодателю заранее согласиться на разумный порядок таких проверок.
Похожие документы
Образец документа — не окончательная юридическая рекомендация. Рекомендуем проверить его у своего юриста перед использованием.
Обновлено: 08.11.2026
Сколько стоит
Стоимость449 ₽
Договор залога недвижимости
Шаблон документа
ТипДля физических лиц
КатегорияЗаймы и финансы
Документ не подошёл? Правила возврата
Посмотреть образец (PDF)Заполнение займёт 5–10 минут