Договор аренды комнаты

Договор найма комнаты, в быту — договор аренды комнаты, оформляют, когда собственник сдаёт гражданину для проживания комнату в коммунальной квартире, общежитии или в квартире, где живёт сам. По статье 671 ГК РФ жилое помещение передаётся гражданину по договору найма, и к отношениям применяются правила главы 35 ГК РФ (статьи 671–688) независимо от слова в заголовке. Договор заключается в письменной форме (статья 674), его срок не может превышать пяти лет (статья 683), а выселить жильца после расторжения можно только по решению суда (статья 688). Ниже — структура договора, поля формы, особенности коммунальной квартиры, расторжение и частые ошибки.

Образец договора найма комнаты

Это пример структуры. Готовый документ формируется из данных, которые вы введёте в форму; в квадратных скобках — места для ваших данных.

ДОГОВОР найма комнаты (аренды комнаты)

г. [город], [дата]

Наймодатель: [ФИО], паспорт серии [____] № [______]. Наниматель: [ФИО], паспорт серии [____] № [______].

1. Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания комнату по адресу: [адрес], площадью [__] кв. м. Наниматель пользуется кухней, санузлом и коридором наравне с другими проживающими. [Согласие сособственников либо заверение, что комната принадлежит наймодателю целиком.]

2. Срок найма: с [дата начала] по [дата окончания].

3. Плата — [сумма] рублей в месяц, не позднее пятого числа. Обеспечительный платёж — [сумма] рублей, он не является платой за наём.

4. Ремонт, места общего пользования, запрет поднайма без письменного согласия Наймодателя.

5. Передача и возврат по акту приёма-передачи с описью.

6. Расторжение — по статье 687 ГК РФ.

Наймодатель ________ / [ФИО] / Наниматель ________ / [ФИО] /

Как заполнить форму

Что требует закон

• Письменная форма (пункт 1 статьи 674 ГК РФ). Устную договорённость потом доказывают расписками и переводами.
• Срок (статья 683). Не более пяти лет. Договор до года — краткосрочный наём: к нему, если договор не говорит иного, не применяются в том числе правило о временных жильцах (статья 680) и преимущественное право на новый срок (статья 684).
• Регистрация обременения (пункт 2 статьи 674). При сроке не менее года ограничение права собственности регистрируют в Росреестре, поэтому договор часто заключают на срок меньше года.
• Обязанности нанимателя (статья 678): использовать комнату только для проживания, беречь её, не переустраивать без согласия наймодателя, вовремя платить. Коммунальные платежи наниматель вносит сам, если договором не установлено иное. В форме есть поле «Коммунальные платежи»: выберите, входят ли они в плату за наём или оплачиваются отдельно; если поле не выбрать, договор скажет, что наниматель вносит их сверх платы. Если вы делите платежи с соседями иначе, запишите это за подписями обеих сторон.
• Обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ) засчитывается в погашение долга или ущерба, а если их нет — возвращается. По договору он возвращается за вычетом долга и стоимости устранения повреждений по вине нанимателя.

Коммунальная квартира: соседи, сособственники, регистрация

Если комната принадлежит наймодателю целиком, закон не требует согласия соседей на её сдачу. Если у комнаты несколько собственников, распоряжаться ею и определять порядок пользования можно только по соглашению всех, а при отсутствии согласия порядок пользования определяет суд (статьи 246 и 247 ГК РФ) — для этого в форме поле о согласии. Комнату по договору социального найма этим бланком сдать нельзя: это поднаём, и в коммунальной квартире для него нужно письменное согласие наймодателя, членов семьи, всех нанимателей и собственников квартиры и членов их семей (статья 76 ЖК РФ).

Если наниматель живёт в комнате дольше 90 дней, он регистрируется по месту пребывания (статья 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1); это не обязательно, в частности, если постоянная регистрация у него в том же субъекте РФ (такие же исключения — для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Севастополя и Крыма). Регистрация оформляется с согласия собственника и права на комнату не даёт.

Расторжение и выезд

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца; если с ним постоянно проживают другие граждане — с их согласия (пункт 1 статьи 687). Наймодатель — только через суд: неуплата за шесть месяцев (при краткосрочном найме — невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа), разрушение или порча комнаты, а после письменного предупреждения — использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. Суд может дать нанимателю до года на устранение нарушений; при найме на срок до года — только если это предусмотрено договором (пункт 2 статьи 683). Если комната стала непригодной или аварийной, расторжения вправе требовать любая сторона. После расторжения жильцы выселяются на основании решения суда (статья 688): менять замки и выносить вещи самовольно нельзя. При выезде подпишите акт возврата и сравните его с актом заселения.

Типичные ошибки

1. Не проверили, кто сдаёт. Без выписки из ЕГРН не видно, собственник ли перед вами и нет ли других сособственников.
2. Пустая дата окончания. Договор становится пятилетним, а при сроке от года нужна регистрация обременения.
3. Не договорились о коммунальных платежах. Без записи их вносит наниматель (статья 678).
4. Залог передан без следа. Сумму, дату и способ фиксируйте в договоре, расписке или переводом с назначением платежа.
5. Нет акта с описью. При выезде нечем доказать, что пятно на ковре было до заселения.
6. «Съезжай через неделю». Досрочно выселить жильца без суда наймодатель не вправе.

Результат — готовый договор в DOCX, PDF или TXT. До оплаты на карточке можно открыть образец в PDF с водяным знаком «ОБРАЗЕЦ»; чем готовый документ отличается от бесплатного шаблона — на странице «Образец или сервис». Обновлено 23.10.2026. Это образец, а не юридическая консультация; перед подписанием, особенно если у комнаты несколько собственников, проверьте условия у своего юриста. Бланк рассчитан на граждан Российской Федерации. Если одна из сторон — организация или иностранный гражданин, допишите в готовом файле её реквизиты, документ и основание полномочий подписанта.