С дохода от сдачи квартиры платят налог всегда, но размер зависит от выбранного режима. Обычное физлицо платит НДФЛ 13% и подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Самозанятый платит 4% при сдаче жилья физлицу и 6% при сдаче организации или ИП, без декларации. ИП может выбрать упрощёнку 6% или патент, но тогда появляются страховые взносы.
Ниже - чем отличаются три режима, как считается налог на одной и той же сумме аренды, что грозит за сдачу «в чёрную» и как выбрать вариант под свою ситуацию.
Кто и когда обязан платить налог с аренды
Налог с арендной платы обязан заплатить собственник, который получает деньги за сдачу жилья. Неважно, сдаётся квартира на сутки, на месяц или на годы, по договору найма или без договора вовсе: доход от найма облагается налогом.
Физлицо, которое получает деньги по договору найма или аренды от других физлиц, само считает и платит НДФЛ - так прямо сказано в подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Если квартиру снимает организация, налог удерживает она сама как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ), и собственник получает деньги уже за вычетом НДФЛ.
Вид договора на налог не влияет, но договор нужен для другого: он фиксирует сумму платы, кто платит коммунальные услуги и за что отвечает наниматель. Разница между наймом и арендой разобрана в статье наём или аренда жилья: какой договор нужен.
Квартиру или комнату гражданину сдают по договору найма, так его называет глава 35 ГК РФ. Наймодатель и наниматель подписывают документ в простой письменной форме, без нотариуса. В нём фиксируют плату и день оплаты, кто платит за коммунальные услуги и ремонт, кто живёт вместе с нанимателем постоянно. Если срок не указали, договор действует пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Режим 1: НДФЛ 13% как обычное физлицо
НДФЛ - режим по умолчанию: регистрироваться нигде не нужно, достаточно раз в год подать декларацию. Ставка 13%, если сумма всех доходов основной налоговой базы за год не больше 2,4 млн рублей. С части свыше 2,4 млн до 5 млн рублей ставка 15%, выше - 18% и больше (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Важная деталь: порог 2,4 млн рублей считают не отдельно по аренде, а вместе с зарплатой и другими доходами основной базы. Если зарплата за год - 2 млн рублей, а аренда принесла 600 000 рублей, то 400 000 рублей облагаются по ставке 15%.
Порядок уплаты для собственника жилья:
- Собрать за год сумму полученной арендной платы - по договору, распискам или банковским выпискам.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её не позднее 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ).
- Заплатить налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Плюс НДФЛ в том, что налог с аренды можно уменьшить имущественным вычетом, если вы покупали жильё: доход от сдачи входит в ту же налоговую базу, что и зарплата. Как заявить такой вычет, рассказано в статье налоговый вычет за квартиру.
Подать 3-НДФЛ нужно, если налог с дохода вы платите сами: например, продали квартиру, которой владели меньше минимального срока, или сдаёте жильё внаём. Такую декларацию сдают не позднее 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ). Декларацию только на вычет за лечение, учёбу или жильё можно подать в любое время за три последних года. Подают через личный кабинет на сайте ФНС, Госуслуги или в инспекции.
Режим 2: налог на профессиональный доход (самозанятость)
Самозанятость - самый дешёвый законный способ сдавать квартиру для большинства собственников. Ставка 4% с доходов от физлиц и 6% с доходов от организаций и ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Декларацию подавать не нужно: налог рассчитывает приложение «Мой налог».
Условия, которые нужно проверить до регистрации:
- Только жильё. Доход от сдачи жилых помещений облагается НПД, а нежилых - нет: передача прав на недвижимость, кроме найма жилья, исключена из объекта налога (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ). Гараж, офис или склад как самозанятый не сдать.
- Лимит дохода. Не больше 2,4 млн рублей за календарный год (п. 8 ч. 2 ст. 4 422-ФЗ). При превышении право на режим теряется.
- Госслужащие. Государственным и муниципальным служащим почти весь доход на НПД закрыт, но сдача жилья - прямое исключение (п. 4 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ).
- Срок режима. Эксперимент с НПД установлен до 31 декабря 2028 года включительно (ст. 2 422-ФЗ).
При каждом получении платы нужно сформировать чек в «Мой налог» и передать его нанимателю (ст. 14 422-ФЗ). Налог за месяц платят не позднее 28-го числа следующего месяца (ч. 3 ст. 11 422-ФЗ).
Новым самозанятым полагается разовый вычет 10 000 рублей: пока он не израсходован, ставка 4% фактически снижается на 1 процентный пункт, а 6% - на 2 (ст. 12 422-ФЗ). Подробнее о статусе, чеках и справках - в статье как работать с самозанятым.
Режим 3: ИП на упрощёнке или патенте
Регистрация ИП оправдана, если доход от аренды выше лимита самозанятых или вы сдаёте ещё и нежилые помещения. Для жилья подходят два режима: упрощённая система «доходы» и патент.
Упрощёнка (УСН «доходы»). Ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ), в отдельных случаях регионы вправе снизить её до 1%. Главная особенность - обязательные страховые взносы ИП за себя: в 2026 году 57 390 рублей плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей (ст. 430 НК РФ). ИП без работников вправе уменьшить налог на всю сумму уплаченных взносов (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).
Патент. Сдача в аренду собственных или арендованных жилых помещений - отдельный вид деятельности для патента (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Ставка 6%, но берётся она не с реального дохода, а с потенциально возможного дохода, который устанавливает регион, часто в расчёте на квадратный метр (ст. 346.50 НК РФ). Поэтому стоимость патента на одинаковую квартиру в разных регионах разная. В 2026 году право на патент теряют при доходе больше 20 млн рублей (п. 6 ст. 346.45 НК РФ).
Сравнение режимов в таблице
Для одной квартиры, которую снимает физлицо, выгоднее всего обычно самозанятость. НДФЛ проще всего оформить, а ИП нужен, когда доход или состав объектов выходит за рамки НПД.
| Параметр | НДФЛ | НПД (самозанятый) | ИП на УСН 6% | ИП на патенте |
|---|---|---|---|---|
| Ставка | 13%, с базы свыше 2,4 млн - 15% и выше | 4% от физлиц, 6% от организаций и ИП | 6% | 6% от дохода, установленного регионом |
| Лимит дохода | нет | 2,4 млн рублей в год | общий лимит УСН | 20 млн рублей в 2026 году |
| Нежилые помещения | да | нет | да | да |
| Отчётность | 3-НДФЛ до 30 апреля | нет, чеки в «Мой налог» | годовая декларация | декларации нет |
| Страховые взносы | нет | нет, только добровольно | обязательны | обязательны |
Пример: налог с аренды 40 000 рублей в месяц по трём режимам
При доходе 480 000 рублей в год самозанятый заплатит около 19 200 рублей, физлицо на НДФЛ - 62 400 рублей, ИП на упрощёнке - около 59 190 рублей взносов при нулевом налоге. Расчёт по шагам.
Исходные данные: квартиру снимает семья за 40 000 рублей в месяц, весь год без перерывов. Годовой доход - 40 000 × 12 = 480 000 рублей. Других доходов свыше 2,4 млн рублей у собственника нет.
| Режим | Расчёт | Итого за год |
|---|---|---|
| НДФЛ | 480 000 × 13% | 62 400 ₽ |
| НПД, наниматель - физлицо | 480 000 × 4% | 19 200 ₽ (в первый год - 14 400 ₽ за счёт вычета 10 000 ₽) |
| ИП, УСН 6% | налог 28 800 ₽; взносы 57 390 + 1% × 180 000 = 59 190 ₽; налог уменьшен на взносы до нуля | 59 190 ₽ |
Вывод из примера: на НПД собственник экономит больше 43 000 рублей в год по сравнению с НДФЛ. Упрощёнка при таком доходе почти не выгоднее НДФЛ, но взносы ИП идут в пенсионный стаж. Патент в таблицу не вошёл: его цена зависит от региона и площади квартиры, её проверяют на калькуляторе патента на сайте ФНС.
В первый год вычет 10 000 рублей снижает ставку НПД до 3%: 480 000 × 1% = 4 800 рублей вычета расходуется, и налог составит 14 400 рублей. Остаток вычета, 5 200 рублей, переходит на следующий год.
Типичные ошибки и чем грозит сдача «в чёрную»
Самая частая ошибка - не заявлять доход вовсе в расчёте на то, что налоговая не узнает. Узнаёт она из жалоб соседей, запросов по банковским переводам, споров с нанимателями, при которых договор попадает в суд.
Если доход выявлен, придётся заплатить налог за все годы, плюс штрафы и пени:
- за неподанную 3-НДФЛ - 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не больше 30% и не меньше 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ);
- за неуплату налога - 20% от суммы, а при умысле - 40% (ст. 122 НК РФ);
- пени за каждый день просрочки.
Вторая ошибка - зарегистрироваться самозанятым и сдавать нежилое помещение или превысить лимит 2,4 млн рублей. Доход вне рамок НПД облагается по общим правилам, и налог придётся пересчитывать.
Третья ошибка - считать порог 15% только по аренде. НДФЛ 15% начисляется, когда 2,4 млн рублей превышает сумма всех доходов основной базы, включая зарплату.
Четвёртая ошибка - сдавать без письменного договора. Налог это не отменяет, зато при порче имущества или долге за квартиру доказать свои права без договора и акта приёма-передачи квартиры гораздо сложнее. Для комнаты есть отдельный договор аренды комнаты, для квартиры, которую снимает компания, - договор аренды квартиры.
Как выбрать режим: короткий алгоритм
Выбор определяют три вопроса: что сдаёте, сколько получаете и кто наниматель.
- Сдаёте нежилое помещение или доход больше 2,4 млн рублей в год - НПД не подходит, выбирайте между НДФЛ и ИП.
- Сдаёте жильё физлицу и доход в пределах лимита - самозанятость почти всегда дешевле: 4% против 13%.
- Квартиру снимает организация - на НДФЛ налог удержит она сама, на НПД ставка будет 6%.
- Сдаёте несколько квартир и доход высокий - сравните стоимость патента в своём регионе с упрощёнкой.
Частые вопросы
Какой налог платят с дохода от сдачи квартиры?
Налог платят всегда, а размер зависит от режима. Обычное физлицо платит НДФЛ 13% (15% с части общего дохода свыше 2,4 млн ₽ за год) и подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ), налог уплачивается до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Самозанятый платит 4% с доходов от физлиц и 6% от организаций, ИП на упрощёнке или патенте — 6%.
Выгодно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Для одной квартиры, которую снимает физлицо, обычно да. Условия: сдаётся только жильё, доход не больше 2,4 млн ₽ за год, при каждом получении платы формируется чек в приложении «Мой налог», налог за месяц платят до 28-го числа следующего месяца. Пример: при арендной плате 40 000 ₽ в месяц самозанятый заплатит около 19 200 ₽ в год, физлицо на НДФЛ — 62 400 ₽.
Когда нужно регистрироваться как ИП для сдачи жилья?
Когда доход выше лимита самозанятых (2,4 млн ₽ в год) или вы сдаёте ещё и нежилые помещения. Для жилья подходят упрощённая система (УСН «доходы» 6%) и патент (сдача жилых помещений — отдельный вид деятельности для патента, подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Для ИП обязательны страховые взносы.
Нужен ли договор аренды, если налог от вида договора не зависит?
Да. Вид договора на налог не влияет, но договор нужен для другого: он фиксирует сумму платы, кто платит коммунальные услуги и за что отвечает наниматель. Для сдачи жилья гражданину подходит договор найма. Образец: договор аренды квартиры.
Как физлицу уменьшить НДФЛ с аренды?
Налог с аренды можно уменьшить имущественным вычетом, если вы покупали жильё: доход от сдачи входит в ту же налоговую базу, что и зарплата. Порог 2,4 млн ₽, с которого действует ставка 15%, считают не отдельно по аренде, а вместе с зарплатой и другими доходами основной налоговой базы.
Коротко о главном
- Налог с аренды жилья обязателен при любом договоре и любом сроке сдачи.
- НДФЛ - 13%, с базы свыше 2,4 млн рублей за год - 15%; декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля.
- Самозанятые платят 4% с доходов от физлиц и 6% от организаций, лимит - 2,4 млн рублей в год, нежилые помещения не подходят.
- ИП на упрощёнке платит 6%, но обязательные взносы в 2026 году - от 57 390 рублей; патент стоит по-разному в каждом регионе.
- При доходе 40 000 рублей в месяц НПД экономит больше 43 000 рублей в год по сравнению с НДФЛ.
- За неподанную декларацию - штраф до 30% налога, за неуплату - 20% или 40%.