Когда гражданин снимает квартиру у другого гражданина, это наём, а не аренда. Арендой закон называет передачу имущества юридическому лицу либо передачу нежилых объектов. Разница не в словах: от неё зависят предельный срок договора, порядок расторжения, право пустить жильцов и необходимость регистрации в Росреестре.
Третий вариант стоит особняком. Социальный наём касается муниципального и государственного жилья, заключается бессрочно и регулируется Жилищным кодексом, а не правилами о коммерческом найме.
Наём и аренда: в чём разница по закону
Критерий разделения один - кто получает жильё. По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (пункт 1 статьи 671 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора, причём юридическое лицо может использовать жильё только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).
Наниматель по договору найма жилого помещения - это только гражданин; иных вариантов пункт 1 статьи 677 ГК РФ не предусматривает.
Слово «аренда» применительно к квартире, которую снимает человек, остаётся бытовым. Ошибка в названии договора сама по себе его не убивает: суд квалифицирует отношения по содержанию, а не по заголовку. Но вместе с названием в текст обычно переезжают и чужие правила из главы об аренде, и вот это уже создаёт проблемы.
| Параметр | Наём жилого помещения | Аренда | Социальный наём |
|---|---|---|---|
| Нормы | Статьи 671-688 ГК РФ | Глава 34 ГК РФ | Глава 8 ЖК РФ |
| Кто получает жильё | Только гражданин | Юридическое лицо либо любой объект, кроме жилья для гражданина | Гражданин, состоящий на учёте |
| Наймодатель | Собственник жилья | Собственник имущества | Государственный или муниципальный фонд |
| Срок | Не более 5 лет | Любой, в том числе неопределённый | Без установления срока |
| Что регистрируется | Обременение при сроке от года | Сам договор аренды недвижимости | Не регистрируется |
Коммерческий наём: сроки, плата и расторжение
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на пять лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ). Форма письменная (пункт 1 статьи 674 ГК РФ).
Договор, заключённый на срок до одного года, закон называет краткосрочным наймом. К нему не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684-686, а также абзаца четвёртого пункта 2 статьи 687 ГК РФ, если стороны не договорились иначе (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). Именно поэтому договоры на одиннадцать месяцев так распространены: они освобождают наймодателя от преимущественного права нанимателя на новый срок и от обязанности терпеть временных жильцов.
Размер платы устанавливается соглашением сторон, а одностороннее изменение платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 682 ГК РФ). Фраза «наймодатель вправе повысить плату, предупредив за месяц» работает только потому, что стороны сами её написали.
Расторжение устроено асимметрично. Наниматель с согласия постоянно проживающих с ним граждан вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Наймодатель по своей воле выселить нанимателя не может: договор расторгается только в судебном порядке при невнесении платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении срока платежа, либо при разрушении или порче жилого помещения (пункт 2 статьи 687 ГК РФ). Более того, суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а затем ещё до года отсрочки исполнения решения.
Если договор долгосрочный, действует ещё одно правило: не позднее чем за три месяца до истечения срока наймодатель обязан либо предложить заключить договор на новый срок, либо предупредить об отказе в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался - договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 ГК РФ).
Для обычной ситуации, когда собственник квартиры сдаёт её человеку, а не компании, нужен именно договор найма, как бы стороны ни называли его в разговоре.
Договор найма жилого помещения (аренды квартиры) между физическими лицами. Название «аренда» здесь обиходное: по статье 671 ГК жильё гражданину передаётся по договору найма, и к нему применяются статьи 671-688 ГК. Юридической разницы для документа это не создаёт — нормы применяются по существу отношений, а не по названию.
Если вы хотите, чтобы название документа совпадало с его правовой природой и не вызывало вопросов у налоговой или у суда, подойдёт договор найма жилого помещения между гражданами. Содержание то же самое, заголовок точный.
Кто ещё живёт в квартире: постоянные и временные жильцы
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем; при отсутствии таких указаний вселение происходит по правилам статьи 679 ГК РФ (пункт 2 статьи 677 ГК РФ). Постоянно проживающие имеют равные с нанимателем права по пользованию жильём, но отвечает перед наймодателем за их действия сам наниматель (пункты 2 и 3 статьи 677 ГК РФ).
Временные жильцы - это отдельная фигура. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание временных жильцов, и срок их проживания не может превышать шесть месяцев (статья 680 ГК РФ). Самостоятельного права пользования они не приобретают и обязаны освободить помещение не позднее семи дней со дня предъявления требования, если срок не был согласован.
Социальный наём: бессрочность и права членов семьи
Социальный наём - это договор, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда передаёт гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания. Ключевая особенность в части 2 статьи 60 ЖК РФ: договор социального найма заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья по договору социального найма, не является основанием для его расторжения (часть 3 статьи 60 ЖК РФ). Выросли доходы или улучшилось жилищное положение - на действующий договор это не влияет.
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов семьи договор может быть заключён с одним из членов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в помещении (пункт 2 статьи 672 ГК РФ). Именно поэтому социальный наём не прекращается со смертью нанимателя, в отличие от коммерческого.
Права нанимателя по социальному найму перечислены в части 1 статьи 67 ЖК РФ: вселять иных лиц, сдавать помещение в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену помещения, требовать от наймодателя капитального ремонта и предоставления коммунальных услуг.
Если речь идёт о жилье муниципального или государственного фонда и нужно зафиксировать состав семьи, права нанимателя и бессрочный характер отношений, используется отдельная форма договора.
Договор социального найма жилого помещения муниципального или государственного фонда: права нанимателя и членов семьи, бессрочность.
Поднаём и субаренда: с чьего согласия
Пересдать снятое жильё без согласия того, у кого вы его сняли, нельзя ни в одном из трёх режимов. Разница в том, чьё согласие требуется и в какой форме.
При коммерческом найме наниматель с согласия наймодателя передаёт на срок часть или всё нанятое помещение поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования, ответственным перед наймодателем остаётся наниматель, договор поднайма возмездный, его срок не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении найма поднаём прекращается одновременно с ним (статья 685 ГК РФ). Преимущественного права на новый срок у поднанимателя нет.
При аренде правило общее: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять имущество в безвозмездное пользование (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Согласие может быть выражено заранее прямо в договоре аренды - это избавляет от необходимости запрашивать его каждый раз.
При социальном найме согласий нужно больше. Наниматель вправе передать часть помещения, а при временном выезде всё помещение в поднаём с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи; после заключения договора общая площадь на одного проживающего должна составить не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (часть 1 статьи 76 ЖК РФ). Для комнаты в коммунальной квартире требуется также согласие всех нанимателей и собственников и проживающих с ними членов семей (часть 2 статьи 76 ЖК РФ).
Когда арендатор пересдаёт квартиру третьему лицу и согласие собственника получено, отношения оформляются отдельным документом: договор субаренды квартиры между арендатором и субарендатором фиксирует срок, плату и границы переданных прав.
Регистрация в Росреестре: когда договор попадает в ЕГРН
Регистрируется не всё и не одинаково. По найму жилья государственной регистрации подлежит не договор, а ограничение права собственности, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Договор на одиннадцать месяцев в ЕГРН не попадает.
По аренде правило другое: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Письменная форма обязательна для договора аренды на срок более года, а если хотя бы одна из сторон юридическое лицо - независимо от срока (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).
Договор социального найма в Росреестре не регистрируется: жильё остаётся в государственной или муниципальной собственности, а сам договор оформляется уполномоченным органом.
Как выбрать договор: три вопроса
- Кто получает жильё? Гражданин - наём. Организация - аренда, при этом использовать квартиру она сможет только для проживания граждан.
- Чьё это жильё? Частный собственник - коммерческий наём. Муниципалитет или государство, а вы стоите на учёте - социальный наём.
- На какой срок? До года - краткосрочный наём без регистрации обременения и без правил о преимущественном праве. От года до пяти лет - полный набор правил главы 35 ГК РФ и запись в ЕГРН.
Проверить себя просто. Если в документе одновременно встречаются слова «арендатор» и «наниматель», если срок указан больше пяти лет, если наймодатель оставил себе право выселить жильца уведомлением за три дня - договор написан по чужим правилам, и в суде он будет читаться не так, как задумывали стороны.