Question 1

Обязательно ли согласие собственника квартиры?

Accepted Answer

Да. Статья 685 ГК РФ допускает поднаём квартиры только с согласия наймодателя, и без него субаренда уязвима со всех сторон. Собственник вправе поставить вопрос о её прекращении, субарендатор в этом случае теряет жильё, а сам арендатор рискует доходом и самим основным договором: сдача квартиры без разрешения — самостоятельное нарушение. Лучше всего, когда согласие оформлено письменно отдельным документом или пунктом основного договора, а в договоре субаренды на него есть прямая ссылка с датой и реквизитами. Устное заверение, что хозяин не против, в споре не работает, а телефонный разговор годичной давности стороны вспоминают по-разному.

Question 2

Что будет с субарендой, если основной договор прекратится раньше срока?

Accepted Answer

Субаренда производна от основного договора и не может его пережить. Как только основной договор прекращается, право пользования квартирой у субарендатора прекращается тоже, и жильцу придётся освободить помещение независимо от того, сколько он заплатил вперёд и как аккуратно себя вёл. Договариваться о продолжении придётся уже напрямую с собственником, а он ничем не обязан. Снизить риск можно двумя способами, и лучше применить оба. Первый: срок субаренды заранее согласуют с датой окончания основного договора, чтобы он не выходил за его пределы. Второй: в тексте описывают последствия досрочного прекращения — в какой срок субарендатор освобождает квартиру, как пересчитывается внесённая вперёд плата и когда возвращается обеспечительный платёж. Иначе возврат денег превращается в отдельный спор с человеком, который сам только что потерял жильё. Субарендатору перед въездом полезно посмотреть в основном договоре дату его окончания и условия досрочного расторжения: именно они определяют, насколько устойчиво его положение. Квартира, снятая у арендатора с договором, истекающим через два месяца, не может быть сдана ему на год. Попросите у арендатора копию основного договора и сверьте срок самостоятельно: пересказ в объявлении и запись в документе расходятся регулярно.

Question 3

Кто отвечает перед собственником за ущерб квартире?

Accepted Answer

Перед собственником отвечает первоначальный арендатор: он остаётся стороной основного договора, и передача квартиры другому жильцу его от этой ответственности не освобождает. Возмещение со своего субарендатора он будет требовать отдельно, уже по договору субаренды, и это его собственный риск. Именно поэтому при передаче квартиры важно зафиксировать её состояние и перечень имущества — актом с фотографиями, показаниями счётчиков и списком техники. Без такого акта арендатор оказывается между двух огней: собственник предъявляет ему повреждения, а доказать, что они появились при новом жильце, а не раньше, нечем. Фотографии с датой и показания счётчиков на день заселения стоят десяти минут и снимают большую часть будущих претензий.

Question 4

Чем субаренда отличается от передачи прав по договору другому лицу?

Accepted Answer

При субаренде арендатор остаётся в отношениях с собственником, продолжает отвечать перед ним за квартиру и платить по основному договору, а новый жилец связан обязательствами только с арендатором. Получается цепочка из двух договоров, в середине которой стоит один и тот же человек. При передаче прав по договору арендатор выбывает из отношений полностью: его место занимает другой человек, который дальше сам общается с собственником, сам платит и сам отвечает за сохранность жилья. Это разные конструкции с разными последствиями, и путать их не стоит. Разница проявляется при первом же конфликте: в первом случае претензии собственника приходят прежнему арендатору, во втором — новому.

Question 5

Как правильно описать плату и депозит?

Accepted Answer

В договоре указывают размер платы, срок и способ её внесения, а также кто оплачивает коммунальные услуги: при субаренде этот пункт забывают чаще других, и счёт за отопление становится сюрпризом в январе. Обеспечительный платёж описывают отдельным блоком: его размер, за что он может быть удержан, в какой срок и каким способом возвращается после выезда. Запись про депозит в размере одного месяца без этих деталей означает, что при выезде вернуть деньги будет непросто. Расчёты подтверждают документами: расписками при наличных или переводами, в назначении которых прямо написано, за какой месяц и по какому договору внесена плата. Переводы с пустым назначением потом трактуются как угодно. Субарендатору стоит помнить, что платит он арендатору, а не собственнику, поэтому доказательства оплаты нужны именно по своему договору. Полезно указать и периодичность расчётов с собственником по основному договору: если арендатор перестанет платить хозяину, квартиру потеряют оба, а деньги субарендатора будут уже внесены. Если арендатор просит платить наличными без документов, это повод насторожиться: такой расчёт удобен лишь одной стороне, а доказывать внесение платы придётся субарендатору. Расписку берут в день каждого платежа.

Договор субаренды квартиры

Описание

Правовое основание

Как составлен этот документ

Что вы получите

Что ещё пригодится

Частые вопросы

Читайте также

Похожие документы

Сколько стоит

Договор субаренды квартиры

Мы используем cookie