Дарственная на квартиру между близкими родственниками налогом не облагается: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры не платят НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Остальные платят 13% с рыночной стоимости квартиры, а с части свыше 2,4 млн рублей 15%. Отменить дарение можно только по основаниям статьи 578 ГК РФ.
Ниже — только то, что касается квартиры: кто платит налог, сколько, что будет при последующей продаже, как оформить дарственную и когда её реально отменить. Общее сравнение дарения, завещания и наследственного договора разобрано в статье дарение, завещание или наследственный договор.
Кто платит налог при дарении квартиры
Налог платит одаряемый, и только если он не член семьи и не близкий родственник дарителя. Подарки от физических лиц в целом освобождены от НДФЛ, но недвижимость из этого правила исключена — за единственным исключением для семьи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Обязанность самому задекларировать такой доход закреплена в подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ.
| Кто получает квартиру от дарителя | НДФЛ | Основание |
|---|---|---|
| Супруг (в зарегистрированном браке) | не платится | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Сын, дочь, мать, отец, в том числе усыновлённые и усыновители | не платится | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Внук, внучка, бабушка, дедушка | не платится | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Брат или сестра, в том числе с одним общим родителем | не платится | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Племянник, тётя, дядя, двоюродный брат | 13–15% | подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ |
| Тёща, свекровь, зять, невестка, отчим, мачеха | 13–15% | подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ |
| Гражданский супруг, друг, посторонний человек | 13–15% | подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ |
Перечень родственников в налоговом кодексе закрытый. Свойство (родня мужа или жены) и дальнее родство в нём не значатся, поэтому тёща или племянник платят налог даже при самых тёплых отношениях. Льгота не действует и для получателя со статусом иностранного агента, если этот статус был у него хотя бы один день в году получения подарка.
Даритель налог не платит: дохода у него нет. Если одаряемый должен заплатить НДФЛ, он подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), а сам налог перечисляет до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Расчёт налога: родственник и посторонний
Налог считают с рыночной стоимости квартиры на дату получения: доход в натуральной форме оценивается по ценам, определяемым как для рыночных сделок (п. 1 ст. 211 НК РФ). Ставка — 13% с базы до 2,4 млн рублей за год и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Подарок недвижимости попадает в ту же отдельную базу, что и доходы от продажи имущества (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ), поэтому зарплата на ставку не влияет.
Пример. Квартира стоит 6 000 000 рублей по рыночной оценке, других доходов от продажи имущества в этом году у одаряемого нет.
| Показатель | Дочь дарителя | Племянник дарителя |
|---|---|---|
| Облагаемый доход | 0 ₽ — освобождён | 6 000 000 ₽ |
| 13% с первых 2 400 000 ₽ | — | 312 000 ₽ |
| 15% с 3 600 000 ₽ превышения | — | 540 000 ₽ |
| Итого НДФЛ | 0 ₽ | 852 000 ₽ |
| Декларация 3-НДФЛ | не нужна | до 30 апреля следующего года |
Разница в 852 000 рублей — цена одного родственного звена. Если квартира всё равно должна достаться племяннику, иногда дешевле подарить жильё брату или сестре дарителя — родителю племянника, а тот позже подарит его своему ребёнку: обе передачи внутри перечня не облагаются. Каждый шаг законен сам по себе, но налоговая вправе оценивать цепочку сделок в целом: если передачи совершены подряд специально ради обхода налога, а не по самостоятельным причинам, есть риск, что их переквалифицируют в одно дарение постороннему с доначислением налога. Разрыв во времени и реальная самостоятельность каждой сделки снижают этот риск, полностью не исключая его.
Декларацию можно подготовить сами — например, по шаблону ниже. В ней указывают стоимость подарка и данные дарителя.
Подать 3-НДФЛ нужно, если налог с дохода вы платите сами: например, продали квартиру, которой владели меньше минимального срока, или сдаёте жильё внаём. Такую декларацию сдают не позднее 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ). Декларацию только на вычет за лечение, учёбу или жильё можно подать в любое время за три последних года. Подают через личный кабинет на сайте ФНС, Госуслуги или в инспекции.
Продажа подаренной квартиры: когда снова появится налог
Подаренное родственником жильё можно продать без налога через три года владения, подаренное посторонним — через пять лет. Трёхлетний срок прямо установлен для недвижимости, полученной по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ); во всех остальных случаях действует общий пятилетний срок.
Если продать раньше, у двух одаряемых разные возможности уменьшить налог:
- Посторонний, заплативший НДФЛ при дарении, вправе вычесть из выручки ту сумму, с которой он уже уплатил налог (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Племянник из примера продаёт её через два года за 6 500 000 рублей: облагается только 500 000 рублей, налог — 65 000 рублей.
- Родственник, ничего не плативший, таких расходов не имеет и применяет только вычет 1 000 000 рублей. Дочь продаёт тот же объект через два года за 6 500 000 рублей: база 5 500 000 рублей, налог 312 000 + 465 000 = 777 000 рублей. Дождаться третьей годовщины регистрации выгоднее.
Расчёт упрощён: доход от продажи не может быть ниже 70% кадастровой стоимости, а подробности про сроки и вычеты — в статье налог с продажи квартиры.
Как оформить дарственную на квартиру
Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ), после чего право собственности регистрируют в ЕГРН. Простая письменная форма для квартиры между физическими лицами больше не подходит.
- Проверьте, чья квартира. Если она куплена в браке и является общей совместной собственностью, нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 576 ГК РФ). Без него супруг в течение года может оспорить сделку в суде.
- Подготовьте проект договора: стороны, адрес, кадастровый номер, основание права дарителя, кто зарегистрирован в квартире. Для доли используйте отдельный договор, для комнаты — договор дарения комнаты.
- Подпишите договор у нотариуса. Как правило, он же направляет документы на регистрацию.
- Передайте жильё: ключи и документы, при желании — по акту приёма-передачи квартиры. Состояние и оборудование можно зафиксировать в описании дара.
- Если одаряемый не родственник — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
В договор не включают встречные обязательства: при встречной передаче вещи или обязательстве это уже не дарение (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Условие «квартира перейдёт после моей смерти» делает договор ничтожным — для этого есть завещание (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
Собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку при жизни. Если в договоре есть цена или встречное обязательство вроде пожизненного ухода, это уже не дарение (ст. 572 ГК РФ). Подписывают даритель и одаряемый. Целую квартиру дарят в простой письменной форме, долю — как правило, через нотариуса. Собственником одаряемый становится после регистрации в Росреестре, документы подают через МФЦ. Близкие родственники налог с подарка не платят, остальные платят НДФЛ.
Можно ли отменить дарственную на квартиру
Отменить такое дарение можно только по основаниям статьи 578 ГК РФ. Ссора, неблагодарность, отказ ухаживать за дарителем или его переезд в другую квартиру к ним не относятся.
| Основание | Кто требует | Норма |
|---|---|---|
| Одаряемый покушался на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников | даритель | п. 1 ст. 578 ГК РФ |
| Одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения | даритель | п. 1 ст. 578 ГК РФ |
| Одаряемый умышленно лишил дарителя жизни | наследники дарителя, через суд | п. 1 ст. 578 ГК РФ |
| Обращение с вещью большой неимущественной ценности грозит её безвозвратной утратой | даритель, через суд | п. 2 ст. 578 ГК РФ |
| Даритель пережил одаряемого, и это условие есть в договоре | даритель | п. 4 ст. 578 ГК РФ |
Для жилья рабочих вариантов по сути два: прямое насилие со стороны одаряемого и условие о переживании. Второе стоит включить в договор сразу: без него после смерти одаряемого квартира перейдёт его наследникам, а не вернётся дарителю. Основание про «вещь большой неимущественной ценности» к жилью применяется редко — нужно доказать и особую личную ценность, и реальную угрозу утраты.
При отмене одаряемый возвращает квартиру, если она сохранилась к моменту отмены (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Если он успел её продать, вернуть имущество по этому правилу не получится.
Отмена, недействительность и обратное дарение
Отмена по ст. 578 ГК РФ — не единственный способ вернуть жильё. Если сделка с самого начала заключена с нарушением, её оспаривают как недействительную, а если обе стороны согласны, её просто дарят обратно.
- Недействительность. Супруг, чьё нотариальное согласие не получили, может оспорить договор в течение года с момента, когда узнал о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Дарение со скрытой оплатой суд может признать прикрывающей сделкой и применить правила о той сделке, которую стороны имели в виду (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ).
- Обратное дарение. Новый договор дарения от одаряемого к бывшему дарителю, тоже у нотариуса. Между родителями и детьми он не облагается НДФЛ.
Типичные ошибки при дарении квартиры
- Считать роднёй всех «своих». Тёща, зять, племянник и гражданская жена платят 13–15%. На квартире за 6 млн рублей ошибка стоит 852 000 рублей.
- Прятать продажу под дарением. Одаряемый передаёт деньги, чтобы обойти преимущественное право или налог. Если это вскроется, договор переквалифицируют, а одаряемый рискует и деньгами, и жильём.
- Дарить общую квартиру без согласия супруга. Сделку можно оспорить в течение года.
- Рассчитывать отменить дарение «если что». Без условия о переживании в договоре и без насилия со стороны одаряемого вернуть подарок не выйдет — даже если он перестал общаться.
- Продать подаренную квартиру за несколько месяцев до третьей годовщины. Налог получится сотнями тысяч рублей, хотя ожидание его обнулило бы.
Частые вопросы
Кто платит налог при дарении квартиры?
Налог платит одаряемый, и только если он не член семьи и не близкий родственник дарителя. Не платят НДФЛ супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Племянник, тётя, дядя, тёща, свекровь, друг и посторонние платят 13%, а с части свыше 2,4 млн ₽ за год — 15%. Перечень родственников в Налоговом кодексе закрытый.
Нужно ли подавать декларацию при дарении?
Если одаряемый должен заплатить НДФЛ, он подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ). Даритель налог не платит. Налог считают с рыночной стоимости квартиры на дату получения. Родственникам из перечня декларация не нужна. Шаблон: декларация 3-НДФЛ.
Нужен ли нотариус для дарственной на квартиру?
Да, договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ), после чего право собственности регистрируют в ЕГРН. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга. Форма: договор дарения квартиры.
Можно ли отменить дарственную на квартиру?
Только по основаниям ст. 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленные телесные повреждения, угроза безвозвратной утраты особо ценной вещи, а также условие договора «если даритель переживёт одаряемого». Ссора, неблагодарность и отказ ухаживать за дарителем основаниями не являются. Условие о переживании стоит включить в договор сразу.
Когда можно продать подаренную квартиру без налога?
Через три года владения, если квартира подарена родственником, и через пять лет, если подарена посторонним. Раньше продажа облагается налогом: родственник, не платившая НДФЛ при дарении, применяет только вычет 1 000 000 рублей, а одаряемый, заплативший НДФЛ при дарении, вправе вычесть из выручки сумму, с которой уже уплатил налог (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Коротко о главном
- Супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры получают жильё в дар без НДФЛ.
- Остальные платят 13% с рыночной стоимости, с части свыше 2,4 млн рублей — 15%, декларация до 30 апреля, налог до 15 июля.
- Подаренную родственником квартиру продают без налога через 3 года, посторонним — через 5 лет.
- Договор дарения квартиры между гражданами удостоверяет нотариус; для общей квартиры нужно нотариальное согласие супруга.
- Отменить дарение можно только по ст. 578 ГК РФ; условие «если даритель переживёт одаряемого» лучше включить в договор сразу.