Социальный наём - это бессрочное право жить в государственной или муниципальной квартире, но не право собственности. Наниматель и члены его семьи могут пользоваться жильём, вселять родственников, менять квартиру, однако продать, подарить или завещать её не могут. Чтобы получить эти права, квартиру приватизируют: бесплатно, один раз в жизни, по заявлению в администрацию, которая обязана ответить в течение двух месяцев.
Ниже разбор по порядку: что даёт договор социального найма, кто и когда может приватизировать жильё, как пройти приватизацию от заявления до выписки из ЕГРН, пример с семьёй из четырёх человек и ошибки, из-за которых процесс затягивается на годы.
Что такое договор социального найма
Договор социального найма - это договор, по которому собственник государственного или муниципального жилья (от его имени действует уполномоченный орган) передаёт гражданину квартиру во владение и пользование для проживания (часть 1 статьи 60 ЖК РФ). Собственником квартира не становится: она остаётся за государством или муниципалитетом.
Договор заключается без срока (часть 2 статьи 60 ЖК РФ). Если доходы семьи выросли или появилось другое жильё, это не основание расторгнуть договор (часть 3 той же статьи). Договор оформляется письменно на основании решения о предоставлении жилья (часть 1 статьи 63 ЖК РФ), а все члены семьи нанимателя должны быть в нём указаны (часть 3 статьи 69 ЖК РФ). Пример того, как выглядит такой документ, - в шаблоне договора социального найма.
Чем социальный наём отличается от обычной аренды у частного владельца, подробно разобрано в статье «Наём или аренда жилья». Здесь сосредоточимся на правах нанимателя и приватизации.
Права и обязанности нанимателя
Наниматель по социальному найму вправе вселять других людей, сдавать жильё в поднаём, пускать временных жильцов, обменивать квартиру и требовать от наймодателя капитального ремонта и коммунальных услуг (часть 1 статьи 67 ЖК РФ). Взамен он обязан беречь квартиру, делать текущий ремонт и вовремя платить за жильё и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).
Главные права нанимателя и условия, при которых ими можно воспользоваться:
| Право | Чьё согласие нужно | Норма |
|---|---|---|
| Вселить супруга, детей, родителей | Письменное согласие членов семьи, в том числе временно отсутствующих | ч. 1 ст. 70 ЖК РФ |
| Вселить других граждан как членов семьи | Письменное согласие членов семьи и наймодателя | ч. 1 ст. 70 ЖК РФ |
| Вселить несовершеннолетнего ребёнка к родителям | Ничьё согласие не требуется | ч. 1 ст. 70 ЖК РФ |
| Обменять квартиру на другую социальную | Письменное согласие наймодателя и членов семьи; при детях - органа опеки | ч. 1 и 4 ст. 72 ЖК РФ |
| Стать нанимателем вместо прежнего | Согласие остальных членов семьи и наймодателя | ч. 2 ст. 82 ЖК РФ |
Наймодатель может запретить вселение не родственников первой линии, если после этого на каждого члена семьи придётся меньше учётной нормы площади (часть 1 статьи 70 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя - супруг, дети и родители, которые живут вместе с ним. У них равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи отвечают по договору солидарно (части 1 и 2 статьи 69 ЖК РФ). Если человек перестал быть членом семьи, но продолжает жить в квартире, он сохраняет те же права и сам отвечает по своим обязательствам (часть 4 статьи 69 ЖК РФ). Временный выезд, например на учёбу или вахту, права не меняет (статья 71 ЖК РФ).
Когда договор можно расторгнуть и выселить
Расторгнуть договор по требованию наймодателя можно только через суд и только по основаниям из закона. Их четыре (часть 4 статьи 83 ЖК РФ):
- неоплата жилья и (или) коммунальных услуг более шести месяцев;
- разрушение или повреждение квартиры нанимателем или теми, за кого он отвечает;
- систематическое нарушение прав соседей, при котором жить рядом невозможно;
- использование жилья не по назначению.
За долг более шести месяцев без уважительных причин семью могут выселить по суду в другое жильё по социальному найму площадью по норме общежития (часть 1 статьи 90 ЖК РФ). Кроме того, договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и семьи на другое постоянное место жительства (часть 3 статьи 83 ЖК РФ). Сам наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих членов семьи (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).
Кто может приватизировать квартиру
Приватизировать жильё вправе граждане России, которые пользуются государственной или муниципальной квартирой на условиях социального найма (статья 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»). Приватизация бесплатная, а каждый может воспользоваться ею только один раз (часть 1 статьи 11 того же закона). Срок бесплатной приватизации бессрочный: ограничение отменено Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ.
Квартиру можно оформить в общую собственность всех проживающих или в собственность одного человека, в том числе ребёнка. Условие одно: согласие всех совершеннолетних, у которых есть право на приватизацию, и детей от 14 до 18 лет (статья 2 закона). Несовершеннолетние, которые пользуются квартирой, включаются в договор передачи (часть 2 статьи 7 закона). Если ребёнок стал собственником в детстве, после 18 лет он сохраняет право ещё на одну бесплатную приватизацию (часть 2 статьи 11 закона).
Не подлежат приватизации (статья 4 закона):
- жильё в аварийном состоянии;
- комнаты в общежитиях;
- квартиры в домах закрытых военных городков;
- служебные помещения - кроме случаев, когда собственник сам решил разрешить их приватизацию.
Как проходит приватизация: пошаговый порядок
Приватизация состоит из трёх этапов: заявление в орган, который распоряжается жильём, договор передачи и государственная регистрация права. Собственником человек становится только после регистрации в ЕГРН (часть 3 статьи 7 закона).
- Проверьте статус квартиры. Убедитесь, что она муниципальная или государственная, не служебная и не в общежитии, а у вас есть действующий договор социального найма или ордер.
- Договоритесь с семьёй. Определите, кто участвует, а кто отказывается. Согласия и отказы оформляются письменно; многие администрации требуют их нотариального удостоверения - уточните это заранее.
- Подайте заявление. Его принимает орган местного самоуправления или госорган, который распоряжается жильём (статья 6 закона), часто через МФЦ. Приложите договор найма, документы о составе семьи и справку, что вы раньше не участвовали в приватизации.
- Дождитесь решения. Орган обязан решить вопрос в течение двух месяцев со дня подачи документов (часть 1 статьи 8 закона).
- Подпишите договор передачи. Нотариус не нужен, государственная пошлина за договор передачи не взимается (часть 1 статьи 7 закона).
- Зарегистрируйте право. Договор передачи подают в Росреестр, обычно через МФЦ. После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН.
Если в приватизации отказали или затянули срок, закон прямо позволяет обратиться в суд (часть 3 статьи 8 закона). Чаще всего это иск о признании права собственности в порядке приватизации.
Пример: семья из четырёх человек
В муниципальной двухкомнатной квартире по договору социального найма живут четверо: наниматель Игорь, его жена Ольга, сын 16 лет и дочь 9 лет. Ольга уже участвовала в приватизации до брака, поэтому второй раз бесплатно получить долю не может.
Как это решается по закону:
- Участники приватизации - Игорь, сын и дочь. Дочь включается в договор передачи обязательно (часть 2 статьи 7 закона).
- Сын в 16 лет подписывает согласие сам - его согласие требуется наравне со взрослыми (статья 2 закона).
- Ольга своё право уже использовала, но как член семьи с правом пользования подписывает письменное согласие на приватизацию без её участия: администрации, как правило, его запрашивают.
- Семья решает оформить квартиру в общую долевую собственность в равных долях - по 1/3 на Игоря, сына и дочь.
- Администрация принимает решение не позднее чем через два месяца, стороны подписывают договор передачи, затем право регистрируется в ЕГРН.
Что остаётся за Ольгой: хотя собственницей она не стала, право пользоваться квартирой сохраняется даже после развода. Правило о прекращении права бывших членов семьи собственника на неё не распространяется, потому что на момент приватизации у неё были равные права с приватизировавшими (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). Сведения о таких лицах подлежат внесению в ЕГРН (часть 2 той же статьи).
Если через четыре года семья захочет продать квартиру, НДФЛ с продажи платить не придётся: для жилья, полученного в порядке приватизации, минимальный срок владения - три года (подпункт 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Подробный расчёт - в статье о налоге с продажи квартиры. Покупателю придётся учесть право пользования Ольги, поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно.
Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Учитывает паспортные данные сторон, характеристики объекта, цену и порядок расчётов.
Социальный наём или собственность: что меняется после приватизации
После приватизации семья получает право распоряжаться квартирой, но вместе с ним и расходы собственника. Собственник вправе продавать, дарить, завещать и закладывать своё имущество (пункт 2 статьи 209 ГК РФ) и несёт бремя его содержания (статья 210 ГК РФ).
| Вопрос | Социальный наём | Собственность после приватизации |
|---|---|---|
| Кто собственник | Государство или муниципалитет | Граждане, участвовавшие в приватизации |
| Продажа, дарение, завещание | Нельзя | Можно |
| Капитальный ремонт | Вправе требовать от наймодателя | Бремя содержания на собственнике |
| Смерть нанимателя | Нанимателем может стать дееспособный член семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ) | Квартира или доля переходит по наследству |
| Выселение за долги | Возможно по суду при долге более 6 месяцев (ст. 90 ЖК РФ) | Долги взыскивают по общим правилам |
Если квартиру после приватизации планируют передать детям или внукам, сравните дарение, завещание и наследственный договор - этому посвящена статья о способах передать имущество. Долю в приватизированной квартире можно продать отдельно по договору купли-продажи доли.
Собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку при жизни. Если в договоре есть цена или встречное обязательство вроде пожизненного ухода, это уже не дарение (ст. 572 ГК РФ). Подписывают даритель и одаряемый. Целую квартиру дарят в простой письменной форме, долю — как правило, через нотариуса. Собственником одаряемый становится после регистрации в Росреестре, документы подают через МФЦ. Близкие родственники налог с подарка не платят, остальные платят НДФЛ.
Типичные ошибки нанимателей
Большинство затянувшихся приватизаций связано не с отказом администрации, а с тем, что семья неправильно определила круг участников.
Ошибка 1. Не спрашивать временно отсутствующих. Сын в армии, дочь учится в другом городе, брат на вахте - их права по договору не меняются (статья 71 ЖК РФ). Без их согласия или участия приватизацию не оформят, а если оформят, сделку потом могут оспорить.
Ошибка 2. Считать, что отказ от приватизации - это отказ от квартиры. Отказавшийся член семьи сохраняет право пользования жильём и после смены собственника (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ). Для него это защита, а для будущего покупателя - риск: выписать такого жильца по одному желанию нового владельца не получится. Как проверить это перед покупкой, рассказано в статье о проверке квартиры.
Ошибка 3. Копить долги за коммунальные услуги. Неоплата более шести месяцев - основание для расторжения договора и выселения по суду (пункт 1 части 4 статьи 83 и часть 1 статьи 90 ЖК РФ). Пока договор социального найма действует, приватизировать квартиру можно; если суд его расторг, права на приватизацию этой квартиры уже нет.
Частые вопросы
Что такое договор социального найма?
Договор, по которому собственник государственного или муниципального жилья (от его имени действует уполномоченный орган) передаёт квартиру во владение и пользование для проживания. Он заключается без срока (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Рост доходов семьи или появление другого жилья не основание для расторжения (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Это бессрочное право жить, но не право собственности. Форма: договор социального найма.
Кого можно вселить в квартиру по социальному найму?
Супруга, детей и родителей — с письменного согласия членов семьи, в том числе временно отсутствующих (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Других граждан как членов семьи — с согласия членов семьи и наймодателя. Несовершеннолетнего ребёнка к родителям можно вселить без чьего-либо согласия. Наймодатель может запретить вселение не родственников первой линии, если после этого на каждого члена семьи придётся меньше учётной нормы площади.
Когда могут расторгнуть договор социального найма и выселить?
Только через суд и только по четырём основаниям (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ): неоплата жилья и коммунальных услуг более шести месяцев, разрушение или повреждение квартиры, систематическое нарушение прав соседей и использование жилья не по назначению. За долг более шести месяцев без уважительных причин семью могут выселить по суду в другое жильё по социальному найму.
Кто может приватизировать квартиру?
Граждане России, которые пользуются государственной или муниципальной квартирой на условиях социального найма. Квартиру можно оформить в общую собственность всех проживающих или в собственность одного человека, в том числе ребёнка, но нужно согласие всех совершеннолетних. Не подлежат приватизации жильё в аварийном состоянии, комнаты в общежитиях, квартиры в домах закрытых военных городков и служебные помещения (ст. 4 закона о приватизации).
Как проходит приватизация?
В три этапа: заявление в орган, который распоряжается жильём, договор передачи и государственная регистрация права собственности.
Коротко о главном
- Социальный наём - бессрочное право жить в государственной или муниципальной квартире без права продать, подарить или завещать её (статья 60 ЖК РФ).
- Наниматель может вселять родных, обменивать квартиру и сдавать её в поднаём, но почти всегда с письменного согласия семьи (статьи 67, 70, 72 ЖК РФ).
- Расторгнуть договор против воли нанимателя можно только через суд, в том числе за неоплату более шести месяцев (статья 83 ЖК РФ).
- Приватизация бесплатная, бессрочная и доступна один раз; ребёнок, ставший собственником, сохраняет право на ещё одну приватизацию после 18 лет (статья 11 закона № 1541-1).
- Нужно согласие всех взрослых с правом пользования и детей от 14 лет; решение принимают за два месяца, собственником становятся после регистрации в ЕГРН.
- Отказавшийся от приватизации сохраняет право пользования квартирой (статья 19 закона № 189-ФЗ).