Расторжение аренды жилья возможно по соглашению сторон, по отказу нанимателя с предупреждением за три месяца или по решению суда. Наймодатель расторгает договор только через суд, сначала направив письменное предложение и выждав указанный в нём срок, а без срока 30 дней. Выселяют жильца по решению суда, смена замков без него считается самоуправством.
Ниже разбор по шагам: какие основания есть у каждой стороны, как пройти досудебный этап, сколько длится судебное выселение и на чём чаще всего ошибаются. Чем наём отличается от аренды и что писать в самом договоре, разобрано в статье «Наём или аренда жилья». Здесь речь только о том, как договор заканчивается.
Три способа прекратить договор найма
Самый быстрый и дешёвый способ - соглашение сторон: изменение и расторжение возможны по взаимному согласию (пункт 1 статьи 450 ГК РФ). Если согласия нет, дальше всё зависит от того, кто выступает инициатором и по какой причине.
| Способ | Кто инициирует | Нужен ли суд | Срок |
|---|---|---|---|
| Соглашение о расторжении | Обе стороны | Нет | С даты, указанной в соглашении |
| Отказ нанимателя с предупреждением | Наниматель | Нет | Через три месяца после письменного предупреждения |
| Расторжение по требованию наймодателя | Наймодатель | Да, только суд | Не раньше чем через 30 дней после предложения расторгнуть плюс время на процесс |
| Непродление по окончании срока | Наймодатель | Нет, если соблюдено предупреждение | Не позднее чем за три месяца до конца срока (для договоров от года) |
Соглашение о расторжении оформляется в той же форме, что и сам наём, то есть письменно (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). В нём полезно сразу указать дату освобождения квартиры, судьбу обеспечительного платежа и порядок сверки показаний счётчиков. Готовая форма - соглашение о расторжении договора аренды, её можно адаптировать под наём.
Когда договор может расторгнуть наниматель
Наниматель вправе прекратить наём в любое время, предупредив наймодателя письменно за три месяца, и для этого не нужен суд (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Условие одно: согласие других граждан, постоянно проживающих вместе с ним.
Порядок действий нанимателя:
- Получить согласие постоянно проживающих с ним граждан, лучше письменное.
- Составить уведомление о расторжении с датой, с которой договор прекращается, - не раньше чем через три месяца после вручения.
- Вручить уведомление под подпись наймодателя или отправить заказным письмом с описью вложения на адрес из договора.
- До даты расторжения вносить плату, в последний день передать ключи по акту.
Договор действует до окончания трёхмесячного срока, поэтому до этой даты по общему правилу сохраняется и обязанность вносить плату, даже если наниматель уже съехал, — если стороны прямо не договорились иначе. Для самого уведомления подойдёт уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Отдельно закон даёт обеим сторонам право обратиться в суд, если квартира перестала быть пригодной для постоянного проживания или оказалась в аварийном состоянии (пункт 3 статьи 687 ГК РФ).
Основания для расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель может прекратить наём только в судебном порядке и только по основаниям из статьи 687 ГК РФ. Нежелание дальше сдавать квартиру или желание поднять цену основанием для досрочного расторжения не являются.
| Основание | Условие | Норма |
|---|---|---|
| Неоплата, договор на год и больше | Плата не вносилась шесть месяцев, если договор не устанавливает более длительный срок | абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ |
| Неоплата, договор меньше года | Плата не внесена более двух раз по истечении срока платежа | абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ |
| Разрушение или порча квартиры | Нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает | абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ |
| Использование не по назначению, нарушение прав соседей | Нарушение продолжается после письменного предупреждения наймодателя | п. 4 ст. 687 ГК РФ |
| Непригодность или аварийность жилья | Право есть у любой стороны | п. 3 ст. 687 ГК РФ |
У долгосрочного найма есть защита для нанимателя: суд может дать ему до года на устранение нарушений. Если он не исправится, суд по повторному обращению наймодателя прекращает наём, но по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения ещё на срок до года (абзац 4 пункта 2 статьи 687 ГК РФ). К краткосрочному найму, то есть договору на срок до одного года, это правило не применяется, если договор не предусматривает иное (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). Поэтому для собственника наём на одиннадцать месяцев заметно проще в споре.
Окончание срока: как отказаться от продления
Если договор заключён на год и больше, наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока должен либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе продлевать его, потому что решил не сдавать квартиру минимум год (статья 684 ГК РФ). Молчание наймодателя означает продление на тех же условиях и на тот же срок, если наниматель сам не отказался.
Это правило работает в обе стороны. Если собственник отказал со ссылкой на решение не сдавать жильё, а в течение года после окончания срока сдал его другому, прежний наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков. Для краткосрочного найма обязанности предупреждать о непродлении нет (пункт 2 статьи 683 ГК РФ): наём просто заканчивается в указанную дату.
Предупреждение о непродлении лучше отправлять тем же способом, что и любое юридически значимое сообщение: заказным письмом с описью или под подпись. Для этого подойдёт письменная претензия со ссылкой на пункт договора и статью 684 ГК РФ.
Арендатор или арендодатель отправляет эту претензию второй стороне, когда та нарушает договор: не платит, не возвращает залог, не чинит то, что сломалось не по вине жильца. В письме называют договор, адрес объекта, нарушение, требование с суммой и срок исполнения. Наём жилья регулирует глава 35 ГК РФ, аренду помещений — глава 34. Претензию вручают под подпись или шлют заказным письмом с описью.
Внесудебный этап: предложение расторгнуть договор
Перед иском о расторжении наймодатель обязан письменно предложить нанимателю расторгнуть договор. В суд можно идти только после отказа или если ответа нет в срок, указанный в предложении, а если срок не указан - через 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Что указать в предложении:
- реквизиты договора найма и адрес квартиры;
- основание расторжения со ссылкой на статью 687 ГК РФ - например, размер долга и месяцы, за которые нет оплаты;
- предложение подписать соглашение о расторжении и дату освобождения квартиры;
- срок для ответа и предупреждение, что без ответа последует иск о расторжении и выселении.
Копию письма и почтовую квитанцию с описью нужно сохранить: без доказательства досудебного этапа судья вернёт исковое заявление (подпункт 1 пункта 1 статьи 135 ГПК РФ). Как составить такое письмо, чтобы его приняли в суде, подробно разобрано в статье «Досудебная претензия: когда поможет и как написать».
Судебный порядок выселения
Иск о расторжении договора найма и выселении подаётся в суд по месту нахождения квартиры: это исключительная подсудность для исков о правах на жилые помещения (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ). Госпошлина для гражданина за требование о расторжении договора без возврата исполненного - 3000 рублей (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ).
Порядок выглядит так:
- Досудебное предложение расторгнуть договор и ожидание ответа 30 дней.
- Иск о расторжении договора и выселении нанимателя и всех проживающих с ним. Требование о долге можно заявить в том же иске или отдельно, пошлина по нему считается от суммы долга.
- Судебное разбирательство. При долгосрочном найме суд может дать нанимателю срок до года на погашение долга или ремонт.
- Решение о расторжении и выселении, вступление его в силу, получение исполнительного листа.
- Исполнительное производство у судебного пристава.
Если выселяемый не освободил квартиру в срок для добровольного исполнения, пристав взыскивает исполнительский сбор, назначает новый срок и предупреждает, что затем выселение пройдёт принудительно без дополнительного извещения. Принудительное выселение проводится с участием понятых, при необходимости - с полицией, с составлением акта о выселении и описи имущества (части 1 и 5 статьи 107 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Требования к самому иску описаны в статье «Исковое заявление в суд: требования к оформлению».
Пример: наниматель не платит полгода
Собственник сдал квартиру по договору найма на три года с платой 40 000 рублей в месяц. С марта наниматель перестал платить, к сентябрю долг составил 240 000 рублей за шесть месяцев. На звонки жилец не отвечает, но продолжает жить в квартире.
- Проверка основания. Договор заключён больше чем на год, плата не вносится шесть месяцев - основание из абзаца 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ есть.
- Предложение расторгнуть. Собственник отправляет заказное письмо с описью: долг 240 000 рублей, предложение расторгнуть договор и освободить квартиру за 30 дней.
- Иск. Ответа нет. Через 30 дней собственник подаёт в районный суд по месту квартиры иск о расторжении договора, выселении и взыскании долга.
- Процесс. Суд может дать нанимателю срок на погашение долга, так как наём долгосрочный. Если долг не погашен, суд прекращает наём.
- Исполнение. После вступления решения в силу собственник получает исполнительный лист и передаёт его приставу. Выселение и взыскание долга идут уже через исполнительное производство.
Будь тот же наём заключён на одиннадцать месяцев, основание появилось бы раньше - после третьей просрочки платежа, а отсрочки на устранение нарушений суд бы не дал. Для требования о долге подойдёт исковое заявление о взыскании арендной платы.
Типичные ошибки при выселении
Большинство проигранных споров о выселении проигрываются из-за попытки ускорить процесс в обход суда. Ниже три самые частые ошибки.
- Выселение своими силами. Смена замков, отключение света, вывоз вещей жильца без решения суда - это самовольное осуществление своего права вопреки установленному порядку, то есть самоуправство. Гражданину грозит предупреждение или штраф от 100 до 300 рублей (статья 19.1 КоАП РФ), а главное - жилец получает основание требовать возмещения убытков, и позиция собственника в суде ухудшается.
- Иск без досудебного предложения. Требование о расторжении без письменного предложения и 30 дней ожидания суд вернёт, и срок выселения увеличится на месяц-два.
- Выселение только нанимателя. Выселению подлежат наниматель и все граждане, которые проживают в квартире к моменту расторжения (статья 688 ГК РФ). Если в иске назван только наниматель, оставшихся жильцов придётся выселять повторно.
Если вы сдаёте квартиру заново, стоит сразу закрепить в договоре порядок уведомлений, срок найма и последствия просрочки платежа - это сэкономит месяцы при следующем расторжении.
Квартиру или комнату гражданину сдают по договору найма, так его называет глава 35 ГК РФ. Наймодатель и наниматель подписывают документ в простой письменной форме, без нотариуса. В нём фиксируют плату и день оплаты, кто платит за коммунальные услуги и ремонт, кто живёт вместе с нанимателем постоянно. Если срок не указали, договор действует пять лет (ст. 683 ГК РФ).
При возврате квартиры фиксируйте её состояние и показания счётчиков в акте приёма-передачи квартиры. Общие правила расторжения любых договоров - в статье «Как расторгнуть договор: соглашение, односторонний отказ, суд».
Частые вопросы
Как расторгнуть договор найма жилья?
Тремя путями: по соглашению сторон в любой момент (п. 1 ст. 450 ГК РФ), по инициативе нанимателя с письменным предупреждением за три месяца и через суд по требованию наймодателя. Соглашение оформляется письменно (п. 1 ст. 452 ГК РФ) и полезно сразу указать дату освобождения квартиры. Форма: соглашение о расторжении договора аренды.
Как наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке?
В любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ), суд для этого не нужен. Нужно согласие постоянно проживающих с ним граждан. До окончания трёхмесячного срока по общему правилу сохраняется и обязанность вносить плату, а в последний день ключи передают по акту.
По каким основаниям наймодатель может расторгнуть договор?
Только в суде и только по основаниям ст. 687 ГК РФ: неоплата в течение шести месяцев при договоре на год и больше или более двух раз по истечении срока платежа при договоре меньше года, разрушение или порча квартиры, использование не по назначению и нарушение прав соседей после письменного предупреждения, непригодность жилья. Нежелание дальше сдавать квартиру или повысить плату основанием не является.
Как отказаться от продления договора по окончании срока?
Если договор заключён на год и больше, наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока должен либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе в продлении в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Лучше отправлять предупреждение заказным письмом с описью или вручать под подпись.
Что делать наймодателю перед иском о расторжении?
Письменно предложить нанимателю расторгнуть договор: в суд можно идти только после его отказа или если ответа не последовало в срок. По требованию наймодателя договор расторгает только суд, не раньше чем через 30 дней после предложения расторгнуть плюс время на процесс.
Коротко о главном
- Договор найма прекращается по соглашению сторон, по отказу нанимателя с предупреждением за три месяца или по решению суда.
- Наймодатель расторгает договор только через суд: при неоплате шесть месяцев (при найме до года - более двух просрочек), порче жилья, нарушении прав соседей после предупреждения.
- Перед иском обязательно письменное предложение расторгнуть договор и 30 дней ожидания ответа.
- При долгосрочном найме суд может дать нанимателю до года на исправление и отсрочить выселение ещё до года.
- Выселяют на основании решения суда, принудительно - через судебного пристава. Смена замков без решения - самоуправство.
- Об отказе продлевать договор от года наймодатель предупреждает не позднее чем за три месяца до конца срока.